頭金を2割入れると貯金はゼロに。どうすればいい？

湾岸エリアでタワーマンションの購入を検討している伊東夫妻。タイトルにある通り世帯年収は1560万と非常に高いが購入予定のマンション価格も9540万と高い。 前回の記事では家計の状況を確認して予算を検討する際の土台となる毎年の貯金額を正確に確認するところまで相談を進めた。毎年の貯金額である350万は住宅の予算を考える際の基準となる。 今回は具体的な資金計画として頭金の相談から始まるが、最初に伊東さんご夫妻のデータをおさらいしたい。

■伊東さんご夫婦のデータ

●家族構成 夫: 30歳 妻: 32歳 子：3歳 ●夫婦の年収と働き方 夫: 会社員（国内大手IT企業） 年収860万 手取り約630万 妻: 会社員（中堅広告代理店） 年収700万 手取り約520万 世帯年収合計 約1560万 手取り合計 約1150万 年間の貯金額 350万 ●資産 預金：1,800万 投資（株・債券等の投資信託）：540万 企業型DC： 夫 300万 妻200万 その他資産：なし ●現在の家賃 17万 ●購入予定の物件 予算：9,540万 管理費等：5.5万 固定資産税：28万 場所：湾岸地域のタワーマンション 93平米 3LDK(中古)

■頭金はゼロでいい。優先すべきは損得よりリスクと資金繰り。

中嶋：資金計画を考える際に必要な数字は、住宅価格、頭金、金利の種類、返済期間、この四つになります。価格は9540万円でもう決まっているのでまずは頭金ですね。頭金はいくら入れようとか考えられたりしてますか？ 夫：2割入れると良いとか言いますけど、2000万円近くになるので貯金でも足りないですよね。貯金ゼロはさすがに無いのと、じゃあ投資信託で運用してる分を売却しようかとか、そこら辺も悩んでるというか決めてないのでアドバイスを頂ければと思ってます。 妻：運用は夫に任せてるので私も売却して頭金にすることが正しいか分からないです。色々調べたら、低金利だから頭金はできるだけ減らして残したお金は運用すると良い、みたいな話もありましたけど、そうなんですか？ ちょっと怖いというかやり過ぎな感じはしますけど。 中嶋：そうですね、順番に答えます。現状で特に決めていないということでしたら頭金はゼロで良いと思います。購入時には色々と費用が別途かかって、それを諸費用なんて言うんですけど、物件価格の新築なら5％、中古なら8％くらいが目安です。今回は中古物件ですから諸費用だけで760万くらいになりますので。そこからさらに頭金を入れるのは無理ではないですけど、やらない方がいいです。 妻：頭金ゼロだとリスクは上がらないんですか？ 中嶋：住宅ローンの根本的なリスクは最初にお話しした資金繰り、要するに「支払いが出来るかどうか？」なんです。なので頭金の有無とか多い・少ないは関係ありません。むしろ頭金をたくさん入れる方が手元資金が少なくなって資金繰りのリスクは高まります。 ーー頭金は最低でも2割入れると良い、可能ならもっと沢山入れると良いという俗説は、ローンは少ない方が利息負担が減るという「損得の視点」によるものだ。しかし「資金繰りの視点」で考えるとどうなるか。運用資産を売却して全て頭金として入れると今回のケースでは住宅ローンが7000万円程度まで減り、毎月の返済額も利息負担も間違いなく減る。 しかし収入が減ったり病気で倒れると貯金が無いため途端に返済が滞る。つまり頭金を入れるほど資金繰りは悪化する。この話を「無理のない範囲で頭金を入れろという当たり前の話」と勘違いする人もいるが、それは間違いだ。頭金は多くても少なくても資金繰りを悪化させる。 前回「損得よりリスクと資金繰りの視点からアドバイスをする」と書いたように、住宅購入をリスクと資金繰りの視点から考え直すと、頭金は多いほど良いといった従来のアドバイスとは全く違う結論になる。