ここで注意すべき点が2つある。1つ目は、5年ルールや125％ルールが適用されるのは元利均等返済のみである点だ。金利変更に合わせて返済額が見直される元金均等返済方式の場合は、金利上昇に伴い、毎月の返済額が高くなる可能性がある。 　また、金融機関によって5年ルールと125％ルールがない金融機関がある点にも注意が必要だ。 　2つ目は、急激な金利上昇があった場合に、「未払い利息」が発生する可能性がある点だ。5年ルールや125％ルールはあくまで毎月の返済負担を軽減するための措置であり、ローン総返済額を減らすものではない。金利上昇に伴い、毎月の返済額を利息が上回った場合、一般的には最終返済月に未払い利息と残りの元本をまとめて支払うことになるのだ。 　ただし先述したとおり、日本の金利が125％ルールが追いつかないほど上昇することは考えにくい。未払い利息に関してはあくまで「可能性がある」と認識しておく程度でよさそうだ。 ■5年ごとに金利0.5％上昇で総返済額は約742万円増加 　ここで、10年後の変動金利が1％台になる程度に住宅ローン返済中に金利が上昇した場合の返済額の変化をシミュレーションしてみよう。 【条件】 借入総額：4000万円 当初の借入金利：0.4％（年） 返済期間：35年 返済方法：元利均等返済 ※便宜上、金融機関によって大きく異なる融資手数料や保証料などの諸経費は含まない 【ケース1】 適用金利が0.4％のまま変わらない場合 毎月の返済額：10万2076円 総返済額： 4287万1761円 【ケース2】 適用金利が5年ごとに0.3％ずつ上がる場合 総返済額：4719万1973円

【ケース3】 適用金利が5年ごとに0.5％ずつ上がる場合 総返済額：5029万739円 　シミュレーションを見ると、金利が上昇しても元金が減っていくぶん、毎月の返済額にはそこまで大きな影響はないことがわかる。5年ルールや125％ルールによって未払い利息が発生するには、相当な金利上昇が条件であることもわかるだろう。 　ただし、総返済額を比較すると、金利上昇の有無により、数百万円の差は生じている。 ■金利上昇局面で気を付けるべきことは 　金利上昇に備え、住宅ローンの繰り上げ返済を検討する人もいるかもしれない。 　だが、早坂氏は「繰り上げ返済の選択は慎重にすべきだ」と言う。住宅ローン控除は借り入れから最大13年間、残高の0.7％が所得控除となる。繰り上げ返済をすると、ローン残債が減るため、住宅ローン控除の恩恵も少なくなってしまうのだ。 　早坂氏は、「金利上昇よりも物価上昇が家計に与える影響が大きい」と指摘する。 　生活費に直結する食料品や日用品だけでなく、家電や火災保険料までもが値上がりしている。さらに、住宅取得後にかかる費用はローンの返済額だけではない。持ち家には定期的なメンテナンスも必要で、戸建てなら10年ごとに屋根や外壁のメンテナンス費用が発生する。この費用は最低でも100万円ほどかかる想定だが、物価上昇が進めばさらにかさむことが考えられる。くわえて、年齢を重ねれば、子どもの教育費や親の介護費用、自身の医療費など、予測できない支出も増えてくる。 　今後の金利がどうなるかは誰にもわからない。だからこそ、住宅ローンを借りる際は、これらの予測できない未来の経済リスクも考慮したうえで、無理のない借入額に抑えることが大切だ。早坂氏は、住宅の予算は年収の6倍から8倍の範囲、かつ借入金額は年間返済負担率が25％になるのが理想だという。また、予算には初期費用や引っ越し費用、住宅購入後の固定資産税や維持費も込みで考えておきたい。 　詳細な返済シミュレーションを希望する場合は、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談し、キャッシュフロー表を作成するのもおすすめだ。 （ライター・森瀧早織）