価格高騰する東京の物件 これから始める“不動産投資”を成功に導くには?
不動産投資に興味はあるけれど、投資金額も大きいし、不安でなかなか一歩が踏み出せない──そんな人も多いだろう。『THE21』2024年9月号では、まずはほかの投資とは異なる不動産投資ならではのポイントを学ぶべく、100億円を超える資産を運用中の個人投資家・玉川陽介氏に、不動産投資初心者が抱きがちな疑問をぶつけてみた。 不動産投資の成功率を左右する指標の意味 ※本稿は、『THE21』2024年9月号特集「老後のお金『これで安心！』講座」より、内容を一部抜粋・編集したものです。 ※本稿は2024年8月時点の情報に基づき、投資に対する著者の考え方を示したものであり、個別の金融商品を推奨するものではありません。金融商品の価値は状況によって変動しますので、購入の可否を含む投資の判断はご自身の責任で行なうようお願いいたします。
不動産投資を始めるべき2つのタイミング
Q1.2024年現在、不動産価格は上昇傾向にあります。この傾向は今後も続くのでしょうか？いま始めても大丈夫ですか？ A.一般論で言えば、利上げやテーパリング（量的金融緩和の縮小。インフレのリスクが高まるときに実施される）は不動産市況を冷やすために実施するものなので、金利上昇局面でも不動産価格がずっと上がり続けるということはありません。 また、現在の都心のタワーマンションなどは、中華系からの需要で沸いている面もあるので、いまからの長期投資には適さないと思います。しかし、個別に選別すれば、勝機はあると考えています。 例えば、郊外の一棟マンションなどにはまだ投資妙味がありますし、借入金利を大きく上回る純利回りの物件を見つけることができればコアプラス型投資は成立するので、検討してもいいでしょう。金利は上がるとは言っても急騰する可能性は低いので、まだしばらくは不動産投資でスプレッドを得られる日々が続くと思います。
Q2.不動産投資に「始めどき」があるとすれば、それはどんなときですか？ A.一つはスプレッドがプラスのときです。保有しているだけで利益が出るため、初心者でも手掛けやすいでしょう。ただし、計算上、スプレッドがプラスになるパターンは、いくつかしかありません。 一つは、賃貸利回りが高く、借入金利が低いとき。コロナ禍前の東京が該当しますが、いまはなかなかないパターンです。もう一つは、金利は高いが賃貸利回りも高いとき。大阪郊外などが該当します。大阪には「金利が高い＆借りやすい」という特殊な金融機関があるのですが、東京ではそうした金融機関は少なく、「低金利＆狭き門」という組み合わせが基本です。 では、不動産市況が落ち着くまで気長に待つべきか、というと、そうとは限りません。不動産投資を始めるなら、「少しでも早い時期に」をお勧めします。 というのも、現在の低金利ならば、物件を保有しているだけで利益が生まれます。そのため、早く購入して利益を蓄積することにより、将来の価格下落を計算に入れても、まだ利益超過となることもあります。将来、買いたいときに融資が出るとも限りません。買えるときに買うのは悪くありません。
