5000万円以上かかる大手ハウスメーカーの注文住宅を選ぶメリットは？ 信頼性や長期優良住宅の認定を受けやすいなどが魅力か
住宅価格の高騰がやまず、新築マンションが注目されているが、実は注文住宅も価格上昇が続いている。特に、大手ハウスメーカーの注文住宅の平均価格は5000万円ほどになっている。土地の購入費用も合わせると1億円近い金額が必要になるが、それでも大手ハウスメーカーで建てるメリットがあるのか、検証してみよう。（住宅ジャーナリスト・山下和之） 2000万円と3000万円で注文住宅はどう変わる?
大手ハウスメーカーの注文住宅は5000万円近くかかる
注文住宅を建てるにはどれくらいの予算が必要なのか。「フラット35」（住宅金融支援機構が民間機関と提携して実施している住宅ローン）を利用して注文住宅を建てた人の全国平均の建築費は3861万1000円で、世帯年収の平均は629万1000円だった。首都圏に限定すると、建設費は4190万2000円に増加し、世帯年収も665万1000円に上がる。 しかし、これらは全体平均であり、大手ハウスメーカーから中小工務店までが含まれている。大手ハウスメーカーで建てた場合はさらに建築費が高額になり、世帯年収も上昇する。 図表1は、大手ハウスメーカーが加盟している住宅生産団体連合会が、大手ハウスメーカーで注文住宅を建てた人を対象に行った調査だ。全国平均の建築費は4566万円、世帯年収の平均は1148万円である。さらに東京圏では建築費が4980万円に達し、世帯年収の平均は1328万円に上る。 図表1 戸建て注文住宅の平均顧客像（都市圏別比較） 一方で、中堅ビルダーや中小工務店で注文住宅を建てる場合、建築費は2000万円台から可能であり、中には1000万円台で建てられるケースも存在する。 大手と中小の建築費は2倍以上の価格差があるが、それでもなお大手に依頼するメリットがあるのだろうか。
土地代や設備費などを含めると1億円に達するケースも
しかも、この5000万円近い建築費は建物本体の価格であり、土地代や住宅設備、門扉などの外構部分の費用は含まれていない。 大手ハウスメーカーの注文住宅にふさわしい設備や外構施設を整える場合、それだけで1000万円から2000万円が追加される可能性がある。 さらに、仕様をグレードアップすることで、3000万円から4000万円と建物本体並みの予算が必要になることもある。 また、土地を持っていない人は土地の取得から始めなければならない。首都圏では場所によるが、土地代は2000万円から3000万円、東京23区内では5000万円から1億円に達するケースも少なくない。 土地取得から始める場合、総予算が1億円を超えることは珍しくない。これだけの現金を一括で用意できる人は少なく、多くの場合は住宅ローンを利用する必要がある。 しかし、銀行は誰にでも希望額を融資するわけではなく、一定の年収や信用力が求められる。 1億円の借り入れには年収1000万円前後が条件 注文住宅の総予算に応じて必要な年収を試算すると、図表2のような結果になる。 図表2 住宅ローン借入額別の必要年収 設定条件:金利1％、35年元利均等返済・ボーナス返済なし 住宅ローンの審査では、返済負担率に基づいて融資額の上限が決まる。返済負担率とは、年間の住宅ローン返済額が年収に占める割合のことで、年収400万円以上の場合、多くの銀行が35％を上限としている。 金利1％、35年元利均等返済・ボーナス返済なしの条件で、返済負担率35％を最大限利用する場合、5000万円を借りるには年収484万円、7000万円では677万円、1億円では968万円が必要になる。 ただし、返済負担率35％では家計が圧迫される可能性が高いため、返済負担率は25％程度に抑えることが推奨されている。 返済負担率を25％に設定した場合、5000万円の借り入れには年収677万円、7000万円では948万円、1億円の場合は1355万円が必要となる。 本体の建築費が5000万円、住宅設備や外構費用、さらに土地代を含めた総予算が1億円の場合、少なくとも1000万円前後の年収が必要になる。 そのため、大手ハウスメーカーで建てる人の世帯年収が1000万円を超えるのも納得できる結果だ。
