2025年1月から不動産取引の囲い込み規制が始まる！そもそも囲い込みとは？規制方法は？を分かりやすく解説
さくら事務所グループのらくだ不動産が「2025年開始の囲い込み規制で不動産業界は変わるのか」というメディア向けウェビナーを開催した。テーマになっている「囲い込み規制」とは何か？どういった影響が生じるのか？などについて、詳しく説明していこう。
規制される、不動産取引の「囲い込み」とは？
まず、不動産取引で生じる「囲い込み」とはどんなものかを説明しよう。 囲い込みとは、売却の仲介を依頼された物件を故意に他社に紹介しないなどで、自社でその物件を買う人を見つけ、売却も購入も自社でのみ成約させようとすること。なぜ故意に他社に紹介しないのかというと、売主からも買主からも仲介手数料が入る「両手取引」にしたいから。 不動産会社は売却の仲介を依頼された場合、成約に至れば売主から仲介手数料を受領できる「片手取引」が成立する。本来は物件が早く成約するように、多くの不動産会社を通じて広く買主を探すべきだが、自社の利益を優先して他社が仲介できないようにするわけだ。 そうなると、売主にとっては成約に時間がかかり、場合によっては値下げをせざるを得ないという大きなデメリットになる可能性がある。買主にとっても、買おうと思う物件にたどり着けないという大きなデメリットになる可能性がある。囲い込みは、消費者に不利な状態を作り出すものなのだ。 なお、仲介手数料は、売買であれば一般的に片手取引で「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限となる（例外あり）。両手取引ならこの2倍を受け取れるので、1物件で2度おいしいことになる。賃貸借の仲介手数料は、貸主から賃料の0.5カ月分＋消費税、借主から賃料の0.5カ月分＋消費税、あるいはいずれかから1カ月分＋消費税が上限となる。
「囲い込み」が発生する仲介の仕組みとは？
ではなぜ、囲い込みができるかというと、不動産仲介の複雑な仕組みがある。 メディア向けウェビナーの資料を使って具体的に説明していこう。らくだ不動産副社長の山本直彌さんによると、囲い込みは不動産取引の流れの中、主に下図の流れの2と3のタイミングで起きるという。 まず、売主側を仲介する不動産会社が集客活動を始めると、他社から「物件の確認」や「資料の請求」がされる。その際に、物件の販売図面を作成しないなどで、他社側の購入希望者に具体的な情報を提供できない状態にする方法がある。 また、他社から「資料の請求」や「内見の依頼」などがあった際に、「自社で商談中のために紹介できない」と虚偽の説明をする方法。「内見の依頼」に対して、日程の調整をなかなかしない方法もある。山本さんによると、内見候補日が2カ月先になるといった事例もあったという。 ほかにも、自社のみに仲介を依頼された場合に、情報交換をするための指定流通機構※のデータベース（Real Estate Information Network System＝「レインズ」という）にその情報を登録することが義務づけられているにもかかわらず、登録をしないといった方法もある。 ※指定流通機構とは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した組織で、不動産会社間で不動産情報を交換して、円滑に不動産取引を行うことを目的としている。 なお、不動産会社に仲介を依頼する場合は、正式な媒介契約を結ぶ。1社としか媒介契約を結ばない「専属選任媒介契約」と「専任媒介契約※」、複数社と同時に媒介契約を結ぶ「一般媒介契約」の3種類がある。1社だけしか媒介契約を結ばない場合は、「レインズ」への登録や依頼者への業務報告などが義務づけられている。 ※専任媒介契約の場合は、依頼者自ら取引相手を見つけることが可能
