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不動産投資において、「リフォーム費用」で赤字になり失敗するケースが見受けられます。管理会社を挟んでリフォーム工事を行う場合、「管理会社はどのように儲けているのか」を考慮しておく必要があると、株式会社ピカいちの代表取締役・柳田将禎氏は言います。リフォーム投資のプロである柳田氏の著書『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』から、「リフォーム」について大切な考え方を見ていきましょう。 【早見表】年金に頼らず「夫婦で100歳まで生きる」ための貯蓄額

管理会社に言われるがままリフォームして赤字に

不動産投資の代表的な失敗例として、「リフォーム費用で赤字になってしまう」というものがあります。 不動産投資では、大半の大家さんは本業があるので、管理会社に管理業務を委託しています。何か問題があれば管理会社から連絡が来て、そこから発注に移ります。 しかし管理会社が提案するリフォームは、割高になっていることがよくあります。ある程度の経験を積んだ大家さんなら、管理会社に自分で発注していいか聞くものですが、そうしたことができることを知らなかったり、あるいは地方だと選択肢がないので、多少高くても地元で頼まないといけなかったりするケースもあります。 管理会社の提案してくるリフォームが割高なのは、リフォーム会社と大家さんをつなぐための手配料としてマージンが発生しているからです。これは不当利益ではなく、ビジネス上では当たり前の利益といえます。 「管理会社はどのように儲けているのか」を考える また、よくあるのが過剰なリフォームです。「あれもやりましょう。これもやりましょう」と次々と提案をされてリフォームをしたものの、空室は埋まらない。よくよく調べてみたら物件に問題があったのではなく、十分に周知ができていなかっただけだった……こうしたケースもあります。 ここで考えてほしいのは、「管理会社はどのように儲けているのか」ということです。 もちろん管理業務が主体となるわけですが、売買の仲介手数料と比較すると、1件あたりの単価は微々たるものです。 そこで、保険の代行業務をしたり、リフォーム発注でマージンをとったりと、さまざまなところから少しずつお金を稼ごうとしているわけです。特にリフォーム費は、管理費と比べると高額になりやすいので、管理会社としても力が入るわけです。 そうした観点でいえば管理会社にとって、末永く満室稼働するよりは、入退去の頻度が増えるほど儲かります。それは仲介手数料や広告費、その他の代理店として手数料を稼げるからです。