土地を購入予定の個人“やっぱりやめた”→業者「もう動いているので解除はできない」…裁判所が「個人の主張」を認めたワケ【弁護士が判例を解説】

不動産売買は、その動く金額の大きさからさまざまな“トラブル”が絶えません。今回、不動産関連の契約に詳しい弁護士の北村亮典氏が、「手付解除」を巡る具体的なトラブル事例を紹介。判例を解説します。

買主の「やっぱりやめた」…どのタイミングまでなら許される?

【買主からの質問】 私は自宅を建築するための土地を宅建業者から購入することになり、売買契約を締結し、手付金を支払いました。 その後、家庭の事情により転居することになったため、売主に対して手付金を放棄して手付解除したいと申し出ました。 売買契約では、手付解除について「相手方が契約の履行に着手するまで、又は、平成12年5月26日までは手付解除ができる」と規定されており、この期限内に手付解除の申し出をしています。 しかし、これに対して、売主の宅建業者からは、「売買のために測量して境界確定図まで作成した」、「履行の着手があったといえるから、手付解除はできない」と言われてしまいました。 契約書に手付解除の期限が書かれていたので、この期限までは手付を放棄すれば解除できるものと思っていましたが、できないのでしょうか。 【弁護士の解説】 本事例は、名古屋高等裁判所平成13年3月29日判決の事例をモチーフにしたものです。 本事例では、手付解除に関する契約書の条項において「相手方が契約の履行に着手するまで、又は、平成12年5月26日までは手付解除ができる」と規定されていたために、手付解除ができるのが、 (1)相手方が契約の履行に着手するまで もしくは、 (2)平成12年5月26日まで、 なのかが争われたというものです。 なお、最近の売買契約書では、手付解除については、 「売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、互いに書面により通知して、解除することができます」 と規定されている場合が多いので、本事例のような問題は生じないようにも思われます。 しかし、民法557条1項において、「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない」と規定されているため、売買契約の手付解除条項とこの民法557条1項但書のどちらが優先されるかという問題はなお生じるものと考えられます。 本事例において、裁判所は、まず、民法557条と異なる手付解除の期限を設定している売買契約の条項の有効性については、以下のように述べて、有効であると判断しました。