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「タワマンバブル崩壊と言っている人は全然わかってない」リーマンショック前よりも不動産バブルが崩壊しにくくなっている理由を純資産4億外資コンサルが解説

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みんかぶマガジン

郊外の中古マンション価格が下落していても、バブル崩壊ではない理由

　先日、日経新聞の記事「中古マンション、都外で売れず　価格高騰・金利上昇の影　価格は語る」がXで流れてきて、「ついにバブルが崩壊した！」といった論調で反応するXユーザーも多かったですが、はっきり言って、その人たちはまったくマンション市場を理解していないですね。 　僕がXで1年以上前から言っていることですが、そもそもの話として、今後は郊外も含めて地方のマンションはなくなっていく可能性が高いです。 　基本的に建築費は高騰することがほぼ確実であり、このトレンドは不可逆です。円安による建材費の高騰も理由としてありますが、それよりも少子高齢化による人材不足もあるため、建築業界の人材コストが今後下がることは考えにくいです。 　ここでポイントなのが、建設費の高騰は都会も地方も等しく波及することです。北海道のど田舎にタワマンを作っても、東京都心に作っても、どちらも高額です。一方で、販売価格を決めるのは立地の要素が大きく、地方にマンションを作っても高額なコストに販売価格がついて行けず儲からなくなっていき、不動産ディベロッパーも当然、地方のプロジェクトはやらなくなっていくはずです。 　この結果として今不動産業界で起きているのは、需要の二極化です。東京都心では極めて高額なマンションでも需要はついてきています。億超えはもはや当然の世界です。一方で、郊外や地方のマンション価格は建設コストを価格に転嫁しきれず、値下がりしてきました。 　ここ最近起きている、埼玉や神奈川、千葉あたりにおける中古マンションの価格下落は、この流れに則って起きていることで、バブル崩壊でも何でもなく、識者は皆分かっていたことです。 　今、不動産界隈で「バブル崩壊だ」と騒いでいる人は、何もわかっていないか、煽って稼ぎたいのか、そのどちらかだと思います。

リーマンショック前よりも不動産バブルが崩壊しにくくなっている理由

　今は昔よりも比較的、不動産バブルが崩壊しにくくなっている、とも思っています。 　なぜなのか。 　物件を持っているのは中古マンションの売手となる個人・法人と、新築マンションの売手であるデベロッパーです。これらのプレイヤーたちの売りが加速すると、バブルが崩壊するわけです。 　ただ、ここで考えたいのは、新築マンションのデベロッパー側の変化です。 　リーマンショック前は、年商100億円規模の中小デベロッパーも多かったのですが、リーマンショックを経て、そうした体力のないデベロッパーたちは軒並み倒産or撤退してしまいました。 　今、マンション事業に参入しているのは、超大手デベロッパーばかりなんです。現状、供給コストが上がり続けているので、そういう体力がある大手デベロッパーが大幅に値下げして赤字上等でマンションを売ろう、とはならないとみています。多分、景気回復まで在庫として抱え続けて、きっちり利益が出るまで持ち続けるインセンティブの方が大きいので、昔よりもバブル崩壊は起こりにくいのではないでしょうか。 　ちなみにリーマンショック時も東京のマンション価格は最大15％下がった後に数年で元に戻ったので、意外に世間の人が想像しているほど下落は大きくないかもしれません。

マンション好きの外資コンサル

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