悩むマンション購入、どの「売り主」から買えば得なのか? 値上がり率が高い10社をランキングしてみた
3位は、建て替え案件が目立つ旭化成で、好立地の物件を比較的安価に実現しているように思われる。定期借地権物件同様に、土地を買わない新築分譲案件は狙い目であることは覚えておこう。4位東急不動産、6位東京建物、9位野村不動産とトップ2の5社がメジャー7としてこのトップ10に入っている。ちなみに、残る2社は住友不動産と大京になる。 ■大規模な物件はジョイントベンチャーが多い このランキングは、売り主が単独の物件だけで算出している。それゆえ、売り主ごとのブランド名がついた物件だけが対象となっている。しかし、大規模な物件ほど、複数の売り主が並ぶ形になっていることが多い。これをJV(ジョイントベンチャー)という。
JVは無数の組み合わせがあるので、どこがいいとはいえず、物件ごとの結果となる。超過値上がり率が40%を超える物件は8つで、そのすべてが好立地・大規模・タワー物件となっている。 つまり、売り主の隠れ1位は実はJVなのだ。ということは、売り主よりも強い傾向を示すのは、立地・総戸数・建物階数だという現実である。 これらの物件に連なる売り主はメジャー7(住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス)が多い。
この8物件の中に、三井不動産レジデンシャルは6物件、野村不動産は4物件、東京建物は3物件に名を連ねている。大手ばかりだから安心という風に素人目には見えるかもしれない。しかし、JVには泣き所がある。売り主数が多くなるほど、合意が取りにくい点だ。この8物件の平均の売り主数は4を超える。 ■間取りや共用部などは資産性に影響を与えない 機動的な合意形成が取れないという欠点で、その問題を露呈したのが、晴海フラッグだろう。売り主数は10社で、販売方法から価格の設定までさまざまな紆余曲折があって投資マネーの対象となり、自宅として住みたい人が買えない物件になってしまった。