牧野: 大丈夫じゃないです。富裕層の方は比較的大丈夫なんですが。 comugi: もともとお金持ちですからね。 牧野: ただ、カテゴリーの2、3、4番目の人たちは結構大変です。たとえば投資で買ってる人は投資の理論で言うと、金利が上がるということは、物件価格は下がるということですよね。 comugi: どういうことですか。 牧野: 「投資利回り」という考え方で、たとえば1億円のマンションを買って、これを賃貸にまわして、年間400万円の賃料が入ります。そしたら利回りは4％です。 調達金利が上がるとまず借入金の金利が上がるので、分母である投資コストが高くなりますよね。 それから、「期待利回り」といって、このマンションで何％の利回りを実現できるかを考えるのが、投資理論の基本中の基本です。 comugi: なるほど。 牧野: たとえば「利回りが4％じゃないと買いたくない」と考えていた人が、金利が1％上がったとすると、「あれ4％じゃちょっと足らないな」と感じるわけです。 金利5％だったらちょうどミートすると考えると、物件価格が下がってくれないとあるいは賃料がものすごいその分だけ上がるかどっちかですよね。 comugi: ただ一方で不動産業界でいわれてる話を聞くに、人件費や原料の価格は上がってると、なかなか原価を下げるって難しいんじゃないでしょうか。 牧野: 原価は上がる一方なんですね。加えて金利も上がっちゃうと、そうすると分母ばっかりが増えてくんですね。 それに対して、東京の賃貸マンションの賃貸料がそれに合わせてガンガン上がっていくかというと、ここの部分って、実需じゃないですか。 稼ぎが飛躍的に上がって、家賃月額100万円でもOKというような人がいっぱい出てくれば成り立つんですけど、なかなかそういう世の中ではないので。 ということは、利回りが下がっちゃうとリスクは大きいよねとみんな考えるわけです。 comugi: なるほど。ということは、富裕層にしても投資家の方々というのも徐々に不動産から離れていく可能性があるということですか?