（画像はイメージです／PIXTA）

相続税対策の王道ともいえる賃貸不動産の購入。なかでも高層マンションの上層階を活用した節税は「タワマン節税」として富裕層の人気を集めていました。しかし2024年1月1日からは評価方法が見直されています。相続専門税理士の岸田康雄氏がやさしく解説していきます。 【早見表】年金に頼らず「夫婦で100歳まで生きる」ための貯蓄額

実勢価格と相続税評価額が「5倍差」のケースも

タワマン節税とは、物件の市場価格と相続税評価額の差を利用した節税方法です。このところ、国税庁は「タワマン節税」の防止に向け、相続税の算定ルールを見直す流れとなっています。 ここで重要なのは、国税庁が「マンションの評価額と実勢価格との乖離（かいり）が約1.67倍以上の場合に評価額が上がり、高層階ほど税額が増える」として、新たな計算式を導入した点です。 現行の相続税評価のルールは、1964年の国税庁通達に基づいていますが、マンションの「時価」を適切に反映できるようなルールになっていませんでした。とくに、タワーマンションの相続税評価額とその実勢価格との間には5倍もの大きな乖離が見られるようになり、それを解消するために新たなルールが提案されたという背景があります。

相続財産の評価は「時価による」…相続税法の実態

［図表］新ルールでの相続税評価額

現行のルールにおける相続税の計算ですが、相続税法では、相続財産の評価は「時価による」と規定されています。具体的には、土地や建物の評価は難しいため、建物は自治体が算定する固定資産税評価額を使用し、土地は路線価を使って評価額を計算し、それらを合算します。そして、その評価額に10％から55％の税率を掛け、相続税額を計算するというプロセスで決定します。 一方の新たなルールでは、実勢価格を反映する指標が導入される見込みです。具体的には、築年数や階数などに基づいて相続税評価額を計算したうえで、実勢価格との乖離の割合、すなわち乖離率を計算します。その乖離率が1.67倍以上の場合、従来の相続税評価額に乖離率と0.6を掛けることになります。結果的に、相続税評価額は引き上げられることになりました。 では、実際にどのような計算を行うか考えてみましょう。 例として、東京都内の築9年の43階建て高層マンションの23階を想定してみます。1億1,900万円の実勢価格に対し、相続税評価額が3,720万円となっているようなケースは一般的です。乖離率を計算すると、1億1,900万円を3,720万円で割って3.2倍となりますが、新たなルールでは、相続税評価額3,720万円に乖離率3.2と0.6を掛けた7,140万円が相続税評価額になります。 この計算の意図するところですが、「乖離率を掛ける→実勢価格の倍率を掛ける」ことです。「実勢価格に戻す→0.6を掛ける」ことで、実勢価格の60％で評価することになります。60％で評価した場合の乖離率は、100％÷60％で1.66倍ですが、これは一戸建ての平均的な乖離率だとされています。 ちなみに、国税庁によれば、全国の20階以上のマンションの乖離率は平均3.16倍となっています。つまり、こちらも新しいルールの基準となる1.66倍を大きく上回っていたということです。新しいルールに変わることで、大半の住戸で相続税負担が増えることになるでしょう。