住宅ローンの返済期間が長くなっている！？金利タイプは変動型が増加？超長期ローンのメリット・デメリットについても徹底解説！
気になる返済期間「35年超」の増加
低金利を活用して、家計に無理のない範囲で借りているという状況がうかがえる結果だが、他方で気になる調査結果もある。 その一つ目が「融資率」だ。融資率は、住宅ローンの額が住宅価格（注文住宅なら建築費用）の何割になるかで、頭金を1割入れていれば9割の融資率となる。調査結果を見ると、「100％超」、つまり住宅価格に加えて諸費用なども借りている人の割合が14.3％にもなっている。「90％超～100％以下」も25.3％で最多となり、住宅価格の全額またはそれに近い額を住宅ローンで充当している人がかなり多いことがうかがえる。
気になる二つ目は「返済期間」だ。多くの住宅ローンが返済期間の最長を35年としていることから、「30年超～35年以内」が50.8％と半数を占めているが、今回の調査では「35年超」の増加が著しく、16.0％（35年超～40年以内13.7％＋40年超～50年以内2.3％）にまで達した。 なぜ気になるのかというと、返済が始まった当初は、返済額の大半は利息に充てられ、元金はなかなか減らない。万一、住宅を売却しなくてはならない事態に至った場合、買ったときより高く売れればよいが、安くなることのほうが多い。元金が減っていないと、売った額で住宅ローンの残債を返済できず、手持ち資金を追加しないと完済できないという事態もありうる。 融資率が高ければ、売却額がローン残債を下回るリスクが高くなるし、返済期間が長いほど元金の減りも遅いので、万一のリスクにも弱ければ、金利上昇のリスクも高まるということを知っておくべきだろう。
超長期住宅ローンのメリットとは？
最長返済期間が40年あるいは50年といった、返済期間が最長35年を超す住宅ローンを、一般的に「超長期住宅ローン」と呼んでいる。 超長期ローンの先駆けは、住宅金融支援機構の【フラット50】と呼ばれるものだろう。政府が住宅の長寿命化を目的に、「長期優良住宅」の認定制度を設けたことをきっかけに、長期優良住宅を取得した場合には、最長50年の全期間固定金利の【フラット50】を利用できるように商品が改定された。2009年6月4日以降の資金受け取り分から適用が開始している。 金利を長期間固定するのは、金融機関側にリスクがあるので、民間金融機関では動きが鈍かった。しかし、住宅価格の高騰を受けてか、2023年から返済最長期間が40年や50年の超長期住宅ローンを取り扱う地方銀行や信用金庫が増え、ネット専用銀行でも取り扱う金融機関が出てきた。 超長期ローンのメリットは、毎月返済額が抑えられることだ。たとえば、3500万円を当初金利0.5％で借りた場合、35年返済なら毎月返済額は9万854円だが、50年返済なら6万5940円になる。ただし、返済期間が長いほど利息は増えるので、借入期間中ずっと同じ金利（0.5％）が続いた場合で、利息は約140万円増える。 超長期にするもう一つのメリットは、借入額が増やせることだ。先ほどとは逆に、たとえば3500万円の住宅ローンを借りたいけれど、年収や家計の事情で毎月約9万円の返済はできない場合でも、50年返済にすれば約6.6万円で借りることができる。年収が400万円だった場合の返済負担率は、35年の場合で約27％、50年の場合で約20％になる。
