変動金利の5年ルールは多数が勘違い?! これから住宅ローンを借りる人が知っておくべき3つの新セオリーとは
(2)住宅ローン控除があるうちは繰り上げ返済しない
ここでテクニック的なことにも言及しておこうと思います。 住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に一定の控除率を掛けた金額が減税される制度で、10年～13年間の控除が受けられます。 つまり、繰り上げ返済すると住宅ローン控除による恩恵が減ってしまうのです。 金利が上がることによる利息の負担増と、住宅ローン控除による減税の恩恵の両者を天秤にかけて、繰り上げ返済する方が特になるかを判断します。 控除率＜新たな金利:繰り上げ返済すると得 控除率＞新たな金利:繰り上げ返済すると損 ただし、上記の判定で繰り上げ返済すると得になる結果になったとしても、安全性の観点からは、あえて繰り上げ返済しないことが合理的だと思います。 金利が上がったとしても、銀行が提供する融資利率のなかで住宅ローンは最も低金利なのです。 他のローンの金利はもっと上がっています。繰り上げ返済したお金は戻ってきません。不測のアクシデントで現金が必要になったときに、より高くなったキャッシングなどのローンでお金を借りなければならなくなったら本末転倒なのです。 少なくとも、住宅ローン控除を受けられるうちは繰り上げ返済のことは考えなくてよいと思います。
(3)5年ルールと125％ルールの新セオリー
金利のある世界でさらに重要度が増すのが、5年ルールと125％ルール（以下「5年ルール」）についての理解です。 5年ルールとは、金利が上がっても5年間は毎月返済が増えず、6年目から増える際には直前の1.25倍を上限とするものです。 多くの金融機関が変動金利に採用しているルールですが、意外とあやふやな理解の人や、まるっきり誤解している人が多いです。 全ての銀行が5年ルールを採用しているわけではない 変動金利であれば、絶対に5年ルールが適用されるとは限りません。5年ルールを採用していない銀行もあります。5年ルールを採用していない銀行の変動金利は、新たな基準金利の適用月から返済額が増えることになります。 例えば、ソニー銀行、PayPay銀行、SBI新生銀行では5年ルールを採用していません（2024年9月時点）。 5年ルールは多くの人が勘違いしている 変動金利を利用している人の中には、5年ルールを「5年間は金利が上がらない」、または「5年間は利払いが増えない」と解釈している人がいますが、それは誤りです。 5年ルールが適用されても、金利が上がればその適用月から利払いは増えます。 住宅ローンの返済方式には、元本の返済を均等とする「元金均等返済方式」と、元本プラス利息の返済を均等とする「元利均等返済方式」があります。 「元金均等返済方式」は、元本の返済を均等にしてその時の利息を払う方式なので、最初は利息の額が大きくなり、元本の返済が進むにしたがって利息の額が小さくなっていきます（図表1）。 図表1 元金均等返済方式の元本と利息の推移イメージ 条件:2024年9月に4000万円を35年元金均等返済、ボーナス払いなし、0.41％の変動金利で借り入れ つまり、5年ルールがあってもその適用月から利払いが増えるので、毎月の返済額が増えるということになります。 「元利均等返済方式」は、元本プラス利息の返済を均等にする方式で、住宅ローンを借りる大半の人がこちらを採用しています。 元利均等返済方式は、最初は利息の額が大きい分だけ元本の返済額が小さく、元本の返済が進むにしたがって利息の額が小さくなる分、元本の返済額が大きくなっていきます（図表2）。 図表2 元利均等返済方式の元本と利息の推移イメージ 条件:2024年9月に4000万円を35年元利均等返済、ボーナス払いなし、0.41％の変動金利で借り入れ 図表3は、5年ルールがある場合、5年間はその新たな金利の適用月から利払いが増えますが、それと同額の元本の返済額が減ることで、毎月の返済額が増えないようにするのです。 元本の返済額が減ったままだと予定通りに完済できないため、6年目から増加させるのですが、その上限を1.25倍までとしているのです。 図表3 元利均等返済方式の元本と利息の推移イメージ（5年ルール適用時） 条件:2024年9月に4000万円を35年元利均等返済、ボーナス払いなし、0.41％の変動金利で借り入れ、2年目以降は金利1.41％ つまり、5年ルールは毎月返済額が均等であることを前提にしているものであり、「元利均等返済方式」には適用されますが、「元金均等返済方式」には適用されません。 原則として5年ルールは債務者にとってのメリットですから、金利が上昇する局面ではこれが適用されるか否か、これまで以上にしっかり把握しておく必要があります。 5年ルールが適用されないことのメリット 5年ルールを採用していない金融機関や5年ルールが適用されない元金均等返済方式で住宅ローンを借りている人の中には「今のうちに借り換えた方がいいだろうか?」と不安になる人がおられるかもしれません。 しかし、5年ルールが適用されないことにも一定のメリットがあるため、あえて借り換える必要はないと思います。 5年ルールの場合は、5年間返済額が増えない代わりに6年目からそのツケを払わなければなりません。最大1.25倍までとなっていますが、そのときにいきなり負担が増えることになるわけです。 前回の記事では、そのツケが払えるか?というシミュレーションを行いました。 その点、5年ルールがない場合は、金利が上がる都度、支払額が増えていく代わりに、当初の契約通りに元本が減っていくため、後からツケを払うということがありません。 日銀が今のスタンスであれば、急激な利上げを行わなくてよいように、少し前倒しで徐々に金利を上げていくことになります。 したがって、今のところは急に家計の負担が増える可能性は低いといえるでしょう。
