提供:大田区まちづくり推進部

増える空き家、「スラム化」する老朽マンション 撤去費用を支払うのは誰か

2016/7/29(金) 11:44 配信

空き家が増え続けている。マンション・アパートの空き部屋も含めた空き家総数は、およそ20年後に全国で2000万戸を超えるとみられる。少子高齢化と人口減少が進む中、戸建てもマンションも、今人気のタワマンさえも、空き家となるリスクとは無縁ではない。さらにその先には、空き家の老朽化という問題も控えている。老朽化した空き家は誰が処分するのか。その費用は誰が負担するのか。人と家の高齢化の先にある未来のシナリオとは。(ライター・庄司里紗/Yahoo! ニュース編集部)

築46年の木造アパート、解体費用500万円也

羽田空港にほど近い住宅街の一角。いまにも倒壊しそうな築46年の木造2階建てアパートは、まるで「幽霊屋敷」のようだった。

その老朽アパートが大田区によって強制撤去されたのは2014年5月。東京23区内では初の事例だった。

屋根、壁、窓ガラスはあちこちで破れ、鉄製の部材はサビでぼろぼろ(写真提供: 大田区まちづくり推進部)

大田区まちづくり推進部の粟飯原勉係長が言う。「このアパートは、10年ほど前から『強風で剥がれたトタン屋根が飛んできて危ない』など、近隣住民から苦情が寄せられていました」。

所有者は高齢の男性だったが、区の指導にまったく耳を貸さなかったという。だが、こんな状態の空き家でも民法上は立派な私有財産だ。強制撤去すれば、財産権の侵害にあたるため、区は所有者との面談、文書による改善依頼などの対応しかできなかった。

こうした事例の増加に対応して、大田区は2012年、「空き家の適正管理に関する条例」を制定。条件を満たせば強制解体・撤去が可能になった。初の適用となったこのアパートの解体費用は500万円。所有者に請求したが支払われなかったため、土地と預貯金を差し押さえて費用を回収した。粟飯原係長が言う。

「この件では所有者に支払い能力があったから回収できました。ですが、危険な空き家の所有者は金銭的な余裕がない場合もあるかと思います」

では、所有者が支払えないとき、誰がその費用を負担するのか──。

強制撤去の作業中(写真提供: 大田区まちづくり推進部)

全国の空き家数はこの20年間で倍増

日本中に空き家が広がっている。2013年に総務省が実施した「住宅・土地統計調査」によると、空き家の数は全国で約820万戸。この20年間でほぼ2倍に増え、空き家率(総住宅数に占める空き家数の率)も13.5%と過去最高を記録した。

20年間(1993年→2013年)で、空き家率は9.8%から13.5%に。わずかな増加にも見えるが、空き家の実数ではほぼ倍増となる。住宅数全体が増えているためだ(出所: 総務省「住宅・土地統計調査」)

総務省が5年ごとに発表するこの統計では、「空き家」を「賃貸用」「売却用」「二次的住宅(別荘)」「その他」に分類している。そのうち、とくに問題視されるのは、「その他」の空き家だ。冒頭の老朽アパートのように長期間放置され、倒壊などが懸念される危険な状態の空き家も含まれており、その数は約318万戸に達している。

「その他」は、老朽化して住めなくなった廃屋や、相続などに伴い住む人のいなくなったもの。マンションやアパートは1部屋を1戸と数える(出所: 総務省「住宅・土地統計調査」)

空き家が及ぼす悪影響は倒壊や崩落のみならず、不審者の立ち入りや放火などの犯罪の誘発、樹木の繁茂や不法投棄、景観悪化など多岐にわたる。

そのため各自治体では、こうした空き家に立ち入り調査し、強制撤去できる独自の管理条例の制定を進めている。2015年4月時点で、条例を施行済みの自治体は431を数える。この流れを受けて国も、自治体の取り組みを支援する「空家等対策の推進に関する特別措置法」(以下、特措法)を制定、2015年5月から全面施行に踏み切った。

一方、気になるのは、発生した費用を実際に「誰が」負担するかだ。冒頭の大田区のケースでは所有者が支払えたが、公費を検討せざるをえないケースも十分ありうる。例えば、国の特措法を初めて適用した神奈川県横須賀市のケース(2015年10月)では、倒壊の危険のあった空き家の撤去費用の全額、約150万円を市が公費=税金で負担している。

空き家の数が右肩上がりで増え続ける以上、このように公費で解体するしかない空き家の数も、増えていくだろう。

実は過疎化地域より都市部が深刻

そもそも、空き家はなぜ増えるのか? そこには日本の社会背景がある。

終戦から1960年代半ばにかけて、人口の急増による住宅不足が深刻化。その結果、宅地開発が郊外に広がるとともに、「質より量」の論理で寿命の短い住宅が次々と建設された。そう指摘するのは、富士通総研の米山秀隆主席研究員だ。

「今、日本は人口減少のフェーズに入っているのに、住宅数は増え続けている。住む人が減って家が増えれば、不便で条件の悪い住宅に人が住まなくなり、空き家が増える。つまり、無秩序に住宅を大量供給する日本の現状が空き家増加の構造的要因なのです」

住む人は減っているのに、家はまだ増えている。都内のマンション建設現場(撮影: 塩田亮吾)

国土交通省の「空家実態調査」(2014年)によると、空き家が発生するのは、多くが家主(居住者)が亡くなった後の相続のタイミングだ。相続人が遠方にいて居住できないといった理由に加え、家は売るにも壊すにもお金がかかる。それが嫌われ、結果的に「放置」される。

地価が安い郊外や地方都市では、空き家の処分にかかるコストが資産価値を上回るケースが少なくない。そのため、過疎化や高齢化が進む地域ほど空き家化も進む。各自治体では「空き家バンク」の設置や独自の移住支援策など、空き家を利活用するための取り組みが本格化しているが、「事態がより深刻なのは東京をはじめとする都市部だ」と米山氏は言う。

「空き家『数』で見ると、都市部が圧倒的に多い。最多の東京は約81.7万戸、2位の大阪が約67.9万戸で、その大部分は『賃貸用』の共同住宅です。今は一時的な空室も多くありますが、10〜20年後には、将来にわたり借り手のつかない老朽物件が、膨大な数、都市部に溢れる。戸建てと違って簡単には壊せない老朽マンションの増加は、都市が直面する大きな課題です」

とりわけ深刻なのは、都市部で多くの人が「終の住処」として購入する分譲マンションの老朽化である。

築50年になるという分譲マンションの一角。数回目の大規模修繕か、建て替えかの決断を迫られる時期だろう(撮影: 塩田亮吾)

都市部の問題は「マンション老朽化」にあり

分譲マンションの問題は、建物と所有者が同時に年老いる「2つの老化」だ。まず、購入時には若かった所有者も次第に年を取る。高齢となって老人ホームに入居したり、亡くなった後に相続人が賃貸に出したりすれば、空室化・賃貸化が進む。一方、建物自体も時間の経過とともに老朽化が進み、修繕や建て替えが必要になる。

築40年のマンション。ツタにおおわれる外壁は、趣があるというより寂れた雰囲気(撮影: 塩田亮吾)

分譲マンションの場合、修繕や建て替えには所有者の合意形成が欠かせない。だが、空室化・賃貸化の進んだマンションでは居住者・所有者が多様化するため、合意形成はスムーズに進まない。「こうして打つ手がないまま時間だけが過ぎ、極限まで老朽化したマンションは、人がまともに住めない空き家となり、管理もされずに放置される。いわゆるスラム化のリスクが高まるのです」(米山氏)。

東京城南地区に物件を所有する竹田裕也氏(仮名・52歳)は、まさにそんな危機に直面した一人だ。

竹田氏は2000年頃、投資目的で5階建てマンション内の数室を購入。1970年代半ばの建設と築年は古いものの、JRの主要駅から徒歩圏内という立地の良さと、広めの1LDKという使いやすい間取りで、借り手はすぐについた。問題はその数年後、築30年を過ぎた頃に起きた。

「建物全体で漏水事故が頻発したんです。共用部の給排水管に問題が見つかり、修理が必要でした」。ところが、修理の発注者となる管理組合(各室の所有者全員の団体。マンション全体の持ち主と見なされる)自体が機能していなかったのだ。

竹田氏が数室を所有するマンションの設備。給排水管の補修・更新は、老朽化マンションの最も深刻な問題の一つだ。(撮影: 塩田亮吾)

当時、居住者の大半は賃借人。又貸しによる事務所利用やウィークリーマンションとして使われているケースもあった。大規模修繕は1990年頃に行われたきりで、その後の長期修繕計画もなかった。

そこで竹田氏は自ら管理組合の理事となり、マンション管理業者に運営を委託。この業者とともに長期修繕計画の策定や管理体制の見直し・修繕費の積み増しなどを行った。

その結果、2012年にようやく「外壁の塗り直し」や「屋上の防水工事」を中心とした2回目の大規模修繕が実現。マンション内に秩序が戻り、「スラム化という最悪の事態は免れた」という。現在管理組合では耐震化工事に向けた話し合いが続けられている。

「耐震化工事には修繕積立金だけでは足りないので、2000万円ほど金融機関から借入をしなければならない。所有者の合意形成は簡単ではありませんが、みなさんに理解を求めていくつもりです」

管理組合の理事を務める竹田氏(右)と、マンション管理業者の担当者たち(撮影: 塩田亮吾)

建て替えできるのは好条件のマンションだけ

老朽マンションに対する解決策は、修繕で「延命」するか、建て替えて「再生」するかしかないが、建て替えられるケースは限定的だ。

これまで20件以上のマンション再生に携わった旭化成不動産レジデンスの大木祐悟主任研究員は、建て替え事業の難しさをこう語る。

「現行法では、所有者の5分の4以上の賛成で建て替えできるようになっています。ただ、築年数の古いマンションは高さ制限や容積率(敷地面積に対する総床面積の割合。場所ごとに上限が決まっている)などが現在の法律に不適格のものが多数あります。こうしたマンションを現行法に合わせて建て替えると、建て替え前の部屋の広さを維持できない場合がある。さらに、所有者が建て替え費用を負担する可能性も高く、合意が得られないケースが多いんです」

大木氏が再建に携わった「同潤会江戸川アパートメント」(1934年築、新宿区)は、まさにその典型例だった。建物の傾きが確認された1970年代以降、何度も建て替えが検討されたが、所有者間で条件が折り合わず、計画はそのたびに頓挫。建物の老朽化は加速度的に進み、壁の落剥や雨漏り、ガス漏れなどが常態化する有り様だった。

建て替え前・建て替え後の同潤会江戸川アパートメント。旧建物の外壁は、戦前に普及した「リソイド」という材料を塗りつけた左官仕上げ。建て替え後はタイル貼り(写真提供: 旭化成不動産レジデンス)

最終的には、築後71年(2005年)にしてようやく建て替えが実現したが、建て替え後に所有者が得られた専有面積は平均で建て替え前の半分程度にとどまった。

「立地が良く、敷地や容積率に十分な余裕がある場合を除き、マンションの建て替えは非常に難しい。管理組合から相談を受けて実際に建て替えられるのは10件に1件以下というのが実情です」。つまり、ほぼ9割の分譲マンションは建て替えできず、老朽マンションとしてこの世に残り続けることになる。

建て替えが難しいのは老朽物件だけではなく、容積率を上限まで使って建てられていれば同様の問題が起こる。もちろん、近年人気のタワーマンションも例外ではない。

建て替え前の同潤会江戸川アパートメント。外壁が剥落するなど危険な状態だった(写真提供: 旭化成不動産レジデンス)

タワーマンション、スラム化の恐怖

タワーマンションは眺望の良さや共用施設の豪華さが人気を呼び、都市部を中心に2000年前後から急激に増加。高さ60mまたは20階建て以上のものがこれまでに約1000棟(約30万戸)建っている。こうしたタワーマンションが老朽化した場合はどうなるのか。前出の米山氏は「建て替えは難しい」と首を振る。

「容積率に余裕がある場合は、建て替え時に床面積を増やせるため、その分を販売して費用を賄う方法があります。しかし、ほとんどのタワーマンションは容積率を目一杯に使って建てているため、この方法は使えません。

建て替えないとしても、建物規模や戸数が桁違いのタワーマンションは維持修繕のコストも高い。適正に維持管理されなかった場合、スラム化のリスクがあるのは、タワーマンションも例外ではありません」

このようなリスクを前に、対策に乗り出した自治体がある。全国最多のマンション戸数を抱える東京都だ。東京都では、2014年末時点で約168万戸ものマンションがあるにもかかわらず、さらに毎年4万戸前後のマンションが新規に供給されている。そのため東京都都市整備局は今年3月、「良質なマンションストックの形成促進計画」を策定。「マンションの適正な管理の促進」「老朽マンション等の再生の促進」を柱とする今後10年間の目標と施策を定めた。

東京都都市整備局の小林秀行課長は「今後は行政がマンションの管理に関与する必要がある」と説明する。「この状況が続くと、所在地などにもよりますが、築年の古いものから空室化が進み、管理組合活動が低下して管理不全に陥ることも心配されます。今回の取り組みは、こうしたマンションの管理不全を予防する仕組みづくりに向けた第一歩です」

築40年のマンションの、居住者が退去して間もない1室。無人の住まいは加速度的に荒れていく(撮影: 塩田亮吾)

巨額の費用負担、行き着くところは税金

マンションのスラム化を防ぐには、修繕を含む適切な維持管理が最も有効な対策だ。しかし、修繕を繰り返したマンションも、いつかは寿命を迎える。そうなれば建物を解体し土地は売却という「看取り」が必要になるが、そこにはハードルがある。所有者全員の同意を得なければならない点だ(耐震強度不足のマンションなどの例外はある)。

もう一つのハードルは、費用の問題だ。マンションの解体費用は、現在の相場で1戸当たり約200万円。50戸のマンションなら1億円がかかる。敷地の売却で処分費用を賄えるケースを除き、高齢化や賃貸化が進む老朽マンションの住民が費用を捻出できる可能性は限りなく低い。

こうして所有者たちが「看取り」を放棄したマンションは、スラム化・廃墟化した後、最終的に行政が公費で取り壊すしかなくなる。

バブル期に大量供給されたマンションが軒並み「築40年」を迎える2030年代半ば、老朽化の目安となる築40年超えのマンションは全国で約277万戸まで膨れ上がる。もし、そのうちの5%(約13.9万戸)でも行政が解体することになれば、1戸当たり200万円をかけ算しておよそ2780億円の公費が投入される計算だ。この巨額の撤去費用を賄うのは、マンションが立地する自治体の住民の税金だ。

つまり、老朽マンション問題の行く手には、何万棟という膨大な数のマンションの解体コストを、所有者とは無関係の市民が税金で肩代わりさせられる未来が待っているのだ。

築年数が古く、適正な修繕が行われていない建物では、壁のペンキの剥がれなど、全体に傷みが目立つ(撮影: 塩田亮吾)

前出の富士通総研・米山氏は今すぐはじめるべき対策として、所有者の負担において建物を解体するための「解体積立金」の制度化を提言する。

「マンションの寿命が尽きたら解体する前提で、あらかじめ所有権には建物の耐用年数に見合った有効期限を設定して、購入者が解体積立金を積み立てる制度をつくる。そうすれば、修繕でも建て替えでもない第三の道として『解体』をスムーズに選べるようになります。建物の寿命とともに所有権も期限切れとなり、建物は積立金で解体する。現実として、ほとんどのマンションが建て替えできない以上、その方が合理的でしょう」

米山氏の試算では2033年、全国の空き家率は28.5%。およそ3軒に1軒が空き家となる数字だ。

隣人のどちらかは空き家が当たり前という未来は、わずか十数年後に迫っている。だが、そんな未来など永遠にやって来ないかのように、今日も日本のどこかで家が建てられている。

「住みたい街ランキング」上位の住宅街でも、建物の老朽化は確実に進んでいる(撮影: 塩田亮吾)

庄司里紗(しょうじ・りさ)
1974年神奈川県生まれ。大学卒業後、ライターとしてインタビューを中心に雑誌、Web、書籍等で執筆。2012〜2015年までの3年間、フィリピン・セブ島に滞在し、親子留学事業を立ち上げる。現在はライター業の傍ら、早期英語教育プログラムの開発・研究にも携わる。明治大学サービス創新研究所・客員研究員。


連載「土地」が日本を悩ませる
日本において長らく土地は資産と同義だった。だが少子高齢化が進む現在、もはや土地は「価値ある」「頼れる」「守るべき」ものではない。被災地、限界集落から地方都市、東京都心まで、「土地」はさまざまな形で日本を停滞させている。この連載では、現場の事例を取り上げ、日本の土地問題の正体に迫る。第1回「地権者は「ゴースト」 所有者不明地という日本の難題

[写真]
撮影:塩田亮吾
写真監修:リマインダーズ・プロジェクト
後藤勝
[図版]
ラチカ

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