近年急増の「不動産M&A」…「不動産売買」との決定的な違い【不動産鑑定士が解説】

「M＆A」というと、企業の合併や買収の際に使われるイメージがありますが、実は法人所有の不動産におけるさまざまな問題を解決するひとつの手段として「不動産M＆A」が注目を集めています。では、単なる「不動産売買」と比較し、どのような違いがあるのでしょうか。本稿では、フジ総合グループ・株式会社フジ総合鑑定の大阪事務所所長、住江悠不動産鑑定士が解説します。 都道府県「開業率＆廃業率」ランキング

「不動産M＆A」とは?

「M＆A」とは「Mergers and Acquisitions」の略称で、 「合併と買収」を意味します。2つ以上の会社が統合、または1つの会社がほかの会社を買収して、会社や事業を譲渡する取引のことをいいます。「不動産M＆A」は、広義においては不動産を所有する会社を対象にしたM＆Aのことを指します。なお、本稿では、不動産のみを所有する資産管理会社（不動産賃貸業）のM＆Aに範囲を絞って解説していきます。 不動産M＆Aは、不動産の所有権を売買するのではなく、株式譲渡の形で不動産を所有する会社ごと譲渡します。いま、この「不動産M＆A」が不動産売買において、さまざまな問題を解決するひとつの方法として注目されています。まずは、不動産M＆Aと一般的なM＆Aの違いをみていきましょう。 「不動産M＆A」と「一般的なM＆A」 の違い 一般的なM＆Aの目的は、「会社または事業全体の譲渡」です。一方で、今回のテーマである不動産M＆Aは「不動産の譲渡」を目的としています。 不動産の譲渡と聞くと、不動産会社が売主と買主のあいだに入って仲介する不動産売買を思い浮かべますが、「不動産M＆A」と「不動産売買」 には、どのような違いがあるのでしょうか。 「不動産M＆A」と「不動産売買」の違い 不動産M＆Aも不動産売買も「不動産の譲渡」を目的にしている点は同じです。しかし、不動産売買は、譲渡の対象が「不動産」であるのに対し、不動産M＆Aは「不動産を所有している会社の株式」を対象としています。つまり 、不動産売買は「現物売買」によって不動産を譲渡し、不動産M＆Aは「株式譲渡」によって不動産ごと法人を譲渡するのです。 ここで買い手が気を付けなければならないのは、不動産M＆Aは不動産だけではなく、会社の資産や負債も同時に引き継ぐ可能性があることです。専門家に依頼して、簿外債務や訴訟リスクの有無などを調査し、取得にふさわしい会社かどうかを検討する必要があります。 ただし、不動産のみを所有する会社は、一般的に不動産業以外の事業を展開しておらず、従業員は親族であることが多いため、不動産以外のリスクを取得する可能性は極めて小さいでしょう。 また、売り手にとって売買に関する課税対象も両者では異なります。不動産売買は課税の対象が不動産の売却益になるのに対し、不動産M＆Aは株式の譲渡益が対象です。 不動産M＆Aでは、この課税対象の違いを活用することで、税務面においてメリットを期待することができます。