最新のアパート価格推移…「購入／売却」するのに最適なタイミングは？【FPが解説】
「購入」に最適なタイミングは?
一棟アパートの購入にとって、最適なタイミングはあるのでしょうか。想像しやすいのは、物件価格が下落したタイミングです。 もし一棟アパート価格が下落するとしたら、「金利上昇」「円高」「建材価格の下落」などの条件が揃ったときになるでしょう。あるいはバブル崩壊、リーマンショック級の大暴落が起きたときでしょうか。 しかし購入検討時におかしがちな誤りは、購入タイミングを経済環境・市場環境とリンクさせてしまうことです。たしかにバブル崩壊後のような不動産価格の大暴落が起きたら価格は安くなるかもしれません。しかし「暴落待ち」をしていても、それはいつ来るかわからない幻のようなもの。コロナ禍という未曽有の事態であっても、不動産価格は下がらなかったのです。 そしてもし理想の好機が到来しても、そのときに自己資金がない、あるいは金融機関からの融資が受けられないのであればなんの意味もありません。個人レベルの不動産投資はキャピタルゲインを狙うものではなく、堅実にインカムゲインを狙う投資です。そのため価格変動よりも、投資家としての「自分が置かれている環境」を優先的に考えるべきかと思います。 買いどきは完全に自分の財政状況の都合で決めることが賢明です。
「売却」に最適なタイミングは?
では逆に売却に最適なタイミングはあるのでしょうか。いわゆる「出口戦略」と呼ばれるものです。出口（売却）までにどういう道筋をつけておくのかは不動産投資において重要です。売却タイミングにはいくつかの目安があります。 1.売却価格が、購入価格と維持費の合計を上回ったとき これはいわゆるキャピタルゲインで、分かりやすい状態です。売却価格が上回るためには、土地の価格の上昇などが必要です。 2.満室状態のとき 一棟アパートの売却は基本的に入居者がいることが前提になります。今後の利回りの計算がしやすいため満室であれば価値が高まります。満室であるということは、借主にとって立地、建物、設備、駐車場、家賃などの魅力があるということです。オーナーがその魅力を正確に分析することによって、周辺の物件よりもあえて割高な価格設定で売りに出すことも可能になります。 3.元金返済額が減価償却費を上回ったとき これはいわゆる「デッドクロス」と呼ばれている状態です。デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態のことです。 建物の耐用年数は木造であれば22年です。この期間は減価償却費を必要経費として計上できます。減価償却費は実際の支出がないため、帳簿上は利益を圧縮（節税）できるのです。 ところが元利均等返済方式で融資を受けている場合、いずれ元金返済額が減価償却費を上回るタイミングが来ます。そうなると帳簿上は黒字であるもののキャッシュフローはマイナスとなり、現金を失いながらアパート経営をしていくことになります。ゆきつく先は黒字倒産となるわけです。 融資を受けレバレッジをかけて不動産投資をするタイプの人は、デッドクロス状態に陥る前の売却を検討する必要があります。 長岡 理知氏 長岡FP事務所 代表
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