賃貸VS購入、本当にお得なのはどっち？

「いつか家を買いたいけれど、いつが買いどき？」「貯金がないから買えない…」など、家を買うための悩みは尽きません。結局のところ、賃貸と持ち家はどちらがお得なのでしょうか？　株式会社LIFULLが運営する、住まい選び・家づくりをサポートする無料相談サービス「LIFULL HOME'S 住まいの窓口」のハウジングアドバイザーである高瀬一輝さんに、「家を買う際にやってはいけない」NG行動について教えていただきました。ぜひ家づくりの参考にしてください！ 【保存版】賃貸と持ち家、結局どちらがお得？　知らないと損する「家づくりのNG行動」まとめはコチラ

賃貸VS購入、損をする場合があるのは？

――賃貸のままで過ごすのか、家を買うのか。そして買うならいつがいいのか…など、迷っている人は多いと思います。アドバイザーの立場として、高瀬さんはどのようにお考えですか？ 高瀬　そうですね。家に対する考えかたは人それぞれであり、金銭的な損得で考えると、さまざまな選択肢の組み合わせだと思いますし、経済動向や世相など「運」要素も含まれるため、「どちらが絶対にお得です」と断言することはできません。30～40年後、場合によっては自分の死後に答えが出る場合もあると思います。 ただし家を購入する際、お客様が得すると思ってやっていることも、アドバイザーの立場からすると「損をしている」と思うことがあります。今回はそれらを「NG行動」として、下記にまとめてご紹介します。 NG1　買いどきを待ち続けて家賃を払い続けている お客様からよく「住宅ローンの返済には利子がつくので、なるべく借入額を減らしたい。そのために今は賃貸で暮らしてその分、貯金をしています」といった話を聞きます。 ある程度の頭金がないと審査が下りない場合もあるため、これが絶対にNGというわけではありません。 とはいえ、毎月の貯金額と家賃を比較して家賃が多いのであれば、「損している」ということになってしまいます。 毎月5万円を貯金していたとしても、家賃が8万円ならばマイナス3万円ということになるからです。 また賃貸の場合、2年ごとに更新料として家賃の1か月分を支払わなければならない物件もあるため、ずっと賃貸物件に住んでいると余計な出費が増えてしまいます。 マイナス金利解除により住宅ローンの金利は微増していますが、とはいえ、まだまだ低金利の状態が続いています。 いつか最終的に買うのであれば、賃貸に住み続けながら「資金が貯まるまで」と買いどきを待って10年後に買うより、今すぐ買ったほうが余計な出費が抑えられる分「お得」ということになると思います。 ただし持ち家の場合、簡単に引っ越しができない、家の補修等メンテナンスの必要があるといったデメリットもあるため、一概に損得では括れません。 その点も踏まえ、しっかり選んでほしいです。 NG2　住宅ローンの借り入れを額面年収の25％で計算してしまった 家を購入するために住宅ローンを組むかたが大多数だと思います。それでは、どれくらいの額を借り入れるのがベストなのでしょうか？ 目安となるのは、返済負担率（住宅ローンを含むローンの年間返済額が年収に占める割合）です。返済負担率の安全ラインは一般的に25%以下とされ、1年間の返済額が年収の25%以内であれば、余裕を持って返済ができると言われています。 たとえば年収500万円のかたの場合、年間の返済額が125万円以内に収まる住宅ローンであれば、生活に支障をきたすことなく返済できるということになります。 ただし、ひとつ注意しなければならないのは、額面年収で計算しないこと。「25％以内にしたはずなのに生活が苦しいぞ…」ということになりかねません。 額面年収であれば20％、手取り年収であれば25％が正しい目安です。 額面年収500万円の20％は100万円、額面年収500万円のかたの手取り年収はおそらく400万円くらいと想定できるので、その25％は100万円。 つまり、ゆとりを持って返済できるのは年間100万円ということになります。 とはいえ、「生活を切り詰めてでも理想の住まいを手に入れたい！」「目安よりももう少し多く頑張って返したい」というかたであれば、金融機関は返済比率が手取り年収の35％までは貸してくれるので一考の余地ありです。 ご自分にとっての豊かな暮らしとは何かを考えながら、適正をシミュレーションしてみることをおすすめします。 なお、LIFULL HOME’S住宅ローンシミュレーターを利用すれば、借り入れ限度額や購入可能額、月々の返済目安等を知ることができますのでぜひ参考にしてください。 NG3　住宅ローンについて調べずに「提携ローン」を選んだ 物件を購入すると、住宅メーカーや不動産会社から「住宅ローンは提携ローンで進めていいですか？」と聞かれる場合が多いです。 スケジュールなどの問題から自分で手続きを行うことが難しい場合などは、提携ローンはとても便利です。ですが、メリットだけでなくデメリットもあることをしっかり理解して選んでほしいです。 一番のメリットは金利が優遇されること。通常の住宅ローンを自分で申し込むよりも金利が低い場合があります。また物件関連書類を用意するなど物件関連の手続き代行をしてもらえるため、審査がスムーズに進みやすい面があります。 デメリットとしては、代行手数料が発生すること。また金利が優遇されるとはいえ、提案してもらえるのは200以上もあると言われる住宅ローンの中の2、3種類なので、それが自分にとって最適な商品とは言えない場合もあるのです。 また、担当者任せになりがちで契約内容が把握しづらいという点も挙げられます。たとえば、団体信用生命保険（以下：団信）の適用範囲について。 「団信って何？」という人も一定数いると思いますが、住宅ローン契約者が亡くなったときや高度障害状態になった際、住宅ローンが全額免除されるという生命保険のことです。 また団信に加入していることは知っていても、適用範囲について知らないという人がじつはとても多いのが実情です。 三大疾病や八大疾病になった場合、入院が続いた場合などに保険適用されるオプションがつけられるのですが、それらをつけるかどうか十分に考える時間もなく進められることがあるのです。 以上のことを踏まえ、住宅ローンを選ぶ際、どんな点に注意すればいいか、主たる5つを下記にまとめました。参考にしてください。 1.　金利：金利の低い住宅ローンについて自分で調べておく。メガバンク系よりネットバンク系のほうが低い傾向にある。 2.　金利タイプ：変動型、固定期間選択型、全期間固定型の3つから、自分に合った金利タイプを選ぶ。一部のネットバンクでは全期間固定型が選べない場合もあるので要注意。 3.　返済期間：金利は、金利タイプと返済期間の組み合わせで決まるため、慎重に選んで。従来、35年が一般的だったが最近では40年も選べるようになってきた。 4.　団信の適用条件：三大・八大疾病などで就業不能状態になった場合に返済が免除されたり減額されたりするオプションがある。どのようなオプションがあるのか事前に調べて比較検討しておこう。 5.　手数料：金融機関によってさまざまだが、従来は融資額の2.16％がメジャーだった。これは、3000万円の物件であれば約65万円と高額である。最近は手数料無料の金融機関も増えてきたので要チェック。 提携ローンを選ぶのがダメなわけではなく、住宅ローンのことを一切知らずに人任せにするのがNGということです。住宅購入において「自分で調べたり動いたりするのが面倒くさい…」と手抜きをすることが一番、損につながります。しっかり勉強してから臨んでください。