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相続税は、被相続人（亡くなった人）が相続開始時点で保有していた財産に対して課される税金で、相続財産が一定以上ある場合に相続税を支払うことになります。 パートや副業をしている主婦（主夫）も「確定申告」しなければいけない？ 相続税を節税する方法はいろいろありますが、条件がそろえば相続財産の種類を不動産に替えるだけで、相続税を百万円単位で減税することができます。 本記事では、不動産を活用した相続税対策のメリットと、注意点について解説します。 預金を土地にするだけで相続税評価額が20％下がる 相続財産の価値は相続開始時点を基準に算出しますが、土地に関しては路線価方式または、倍率方式を用いて相続税評価額を計算します。 路線価方式は、国税庁が公表している路線価図に設定されている金額を基に評価額を計算する方法で、路線価方式による評価額は時価の80％相当とされています。 倍率方式は、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて算出する方法で、土地の所在地によって異なりますが、算出される評価額は時価の80％程度になることが多いです。 相続開始時点で預金残高が5,000万円ある場合、5,000万円がそのまま相続税評価額となります。 一方、時価5,000万円の土地の相続税評価額は4,000万円程度になりますので、財産の種類を預金から土地に替えるだけで相続税評価額を大幅に下げることができます。 評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」 被相続人が土地を自宅の敷地や事業用等に使用していた場合、相続税評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」を適用できます。 相続税評価額4,000万円の自宅の敷地に小規模宅地等の特例を適用した場合、要件をすべてクリアしていれば、相続税評価額を3,200万円減額（4,000万円×80％）できます。 また、限度面積の制約はありますが、複数の土地に対して適用することも認められていますので、土地を所有している人は積極的に活用したい特例制度です。 相続税対策をしながら収入を得られる 不動産を活用した相続税対策は、相続税を節税する以外の効果もあります。 たとえば、不動産を貸付アパートとして利用すれば不労所得が得られますし、残された相続人が貸付アパートを引き継ぐことで、相続後の収入も確保できます。 相続では預金や不動産のような正の財産だけでなく、借金などの負の財産も引き継がなければなりませんが、団体信用生命保険など、被相続人の死亡でアパートローンの返済が不要になるような対策を講じれば、相続人が借金を背負うリスクも回避できます。 不動産を活用した相続税対策の注意点 不動産の価値は変動しますので、購入時よりも資産価値が下がることもありますし、アパート経営も借主が見つからなければ、その間の不動産収入はゼロになります。 不動産価値が上昇するのはうれしいですが、その分だけ相続税評価額も上がりますので、相続財産を不動産に替えたことで、相続税の負担が増える可能性もあります。 また、相続税の支払いは、現金一括納付が原則です。 相続財産の大部分を不動産に変更した場合、相続税を納めるお金が不足するリスクもありますので、不動産を活用して相続税対策を実施する際は、メリットだけでなくデメリットも確認してください。