建築総額1億7,000万円、家賃手取り年間110万円…「35年のサブリース、決断すべき？」70代不動産オーナーの絶体絶命
老朽化した賃貸物件を所有する高齢男性は、建築会社からサブリースの提案を受け、一度は見積書を受領。しかし、数字を詳しく見ると、恐ろしい事実が見えてきて…。相続実務士である曽根惠子氏（株式会社夢相続代表取締役）が、実際に寄せられた相談内容をもとに、生前対策について解説します。 年金に頼らず「夫婦で100歳まで生きる」ための貯蓄額
老朽化したアパート、来るべき相続への不安
今回の相談者は、60代の契約会社員の佐藤さんです。自身の相続対策について困っているとのことで、筆者のもとを訪れました。 「15年前に亡くなった父親から、収益物件を含む不動産を相続しています。困っているのが、その中のひとつの、65坪の敷地に建つ古いアパートなのですが…」 佐藤さんが気がかりに思っているアパートは、亡くなった父親が相続対策として建てたもののひとつで、現在は築30年です。老朽化が進み、現在は6部屋のうちの4室が空室となっています。 「アパートを建てた建築会社相談したら、いい資産活用を提案できるので、いまのアパートは入居者の募集をかけないようにといわれまして…。じきに全室が空室になる予定です」
相続税の計算結果から見えてきた「根本問題」
佐藤さんが相続した不動産は、家族で暮らしている自宅、築17年のアパート、そして今回の築30年のアパートです。不動産の土地評価は合わせておよそ1億円です。建物3棟で1,800万円、預貯金が2,000万円、築17年のアパートの建築費の借入残が2,000万円あり、差し引きすると1億1,800万円です。 佐藤さんの相続人は妻と2人の子どもの3人で、基礎控除は4,800万円。課税財産は7,000万円、相続税は925万円と計算されます。 ここから居住用の小規模宅地等の特例が適用できると自宅の土地評価は330m2まで80％減でき、貸付用の小規模宅地等の特例を適用するとアパートの土地は200m2まで50％減で計算することができるので、相続税は減額の余地があるといえます。 また、配偶者は財産の半分、あるいは1億6,000万円まで納税不要となる税額軽減があるため、相続税の納税は0にする方法もあります。 よって、佐藤さんの課題は相続税の節税ではなく、アパートの維持をどうするという点に集約されます。
