（※写真はイメージです／PIXTA）

80代半ばで一人暮らしが大変になり、高齢者住宅へ移った母の実家がしばらく空き家になっていると相談に来られた志穂さん。本記事では、その実家の対処法について、相続実務士である曽根惠子氏（株式会社夢相続代表取締役）が解説します。 年金に頼らず「夫婦で100歳まで生きる」ための貯蓄額

一人暮らしが大変になった母の実家が、しばらく空き家に

志穂さん（55歳女性）が母親の家のことで相談に来られました。 母親は、父親が亡くなってから一人暮らし。子どもは長女の志穂さんと妹ですが、二人とも嫁いで、実家を離れています。母親は80代半ばで、一人暮らしが大変になってしまい、現在は高齢者住宅に住み替え、不安がなくなったと言います。 しかし、そうしたことで、しばらく母親の住まいが空き家になっていました。荷物は置いたままではありますが、高齢者住宅から戻って一人暮らしができるとは思えず、いよいよ母親の家をどうすればいいかということで、相談に来られたのです。

自宅は売るなら、高齢者住宅に移ってから「3年以内に」売るべき!?

志穂さんも、妹も、近隣に嫁いで、自分たちの家があります。相続になってからでも、実家に戻って住むという選択肢はないといいます。母親も、家は住まないのであれば、売って二人で分ければいいと言ってくれています。 すでに空き家になって1年ほどになるという志穂さんの話を聞いて、売却するなら高齢者住宅に移ってから「3年以内に」という説明をしました。その期間であれば、居住用財産の3,000万円控除が使えるからです。 居住用財産の3,000万円控除とは、自宅を売却する際に譲渡益の3,000万円を控除してもらえるという特例で、約600万円の譲渡税の負担を減らせるものです。この期限を意識することで手元に残せる現金が変わってきます。 こうした背景からも、自宅を売却するなら母親の意思確認ができるうちに、母親が契約して売却してしまうことが得策なのです。志穂さんは、母親と妹にも説明して、母親に売却の決断をしてもらうと言って帰っていきました。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは?

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるという特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。 以下、国税庁のwebサイトの説明を転記します。 特例の適用を受けるための要件 （1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 （注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。 イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。 （2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。 （3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。 （4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。 （5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 （6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。 特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。 ※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。 また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。 適用除外 このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。 （1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋 （2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋 （3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋