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　タワマン価格高騰の波に上手く乗り、資産形成に成功されたのが、マンション好きの外資コンサル氏（@escapejapan2023）だ。以前経営していた会社の売却資金を元手に不動産投資を始め、購入7回、売却2回で純資産は4億円を超えているという。 　そんな同氏に、今の不動産市場はバブルなのか、バブルをどう見極めるか聞いたーー。短期連載全3回の第1回。

今はまだ「バブル」とは言えない3つの理由

　今円安が進んでいますが、結論から言うと今はバブルかどうかは分かりません。本当のバブルのときってみんなバブルだってわからないんですよ。バブルは弾けたときに初めて、あれってバブルだったんだなってわかるものなんですよね。とは言えバブルの中にいるのか否か考えられる限りで考えながら動かないといけないのですが、私はバブルではないと思っています。その判断基準は三つあります。まず一つ目は、過去の不動産バブルと大きな違いがあることです。 　1990年代当時のバブルでは、東京を中心に郊外（神奈川、埼玉、千葉など）で、尚且つ駅からも徒歩で20～30分かかるようなマンションも総じて値上がりしていました。 　しかし、今のバブルは郊外が全然値上がりしていません。「今はマンションが高すぎて買えない」と言う人が多いですが、郊外であれば余裕で買える物件がゴロゴロしており、実はバブルのように見えているのは都心の物件だけなんですよね。 　確かに、都心のタワマンや高級物件は値上がりしていて、日本人が買えないからバブルだと安直に考えてしまいがちですが、郊外のマンションは十分買えますし、都心に住まなければいけない理由なんてないですよね。海外では大都市の中心部に富裕層ではない一般の市民が住める国ってほぼないので、今の東京都心が、ある意味でグローバルスタンダードに近づいているのだと考えられます。だから、バブルではなく単純に二極化しているだけと捉えています。 　二つ目は、為替の問題です。ドル建てで今のマンション価格を考えると実は全然値上がりしていません。具体例を挙げると、パークコート麻布十番ザ・タワーという高級物件が13年前に分譲されたのですが、当時1ドル80円のときに約6750万円でした。今は約1億4700万円で、2倍以上になっています。しかし、ドルも当時から2倍以上になっているのでドル換算すると、84万ドルから92万ドルになっただけなんですよね。つまり、円換算だと217％になっているけれどもドル換算すると109％にしかなっていないというのが実情です。マンションの価値が上がったのではなく、円の価値が落ちただけというのが実情です。 　不動産というのは意外とグローバルな商品なので、グローバルな視点で見たときの資産価値は全然上がっていない。むしろ、ここ10年15年で2倍以上になってちょうどその価値が保たれていると思います。逆を言えば、2倍近く上がっていない物件は価値が落ちていると考えてもいいと思います。 　三つ目は、金利の話です。先ほどの過去の不動産バブルの話に戻るのですが、1990年代当時の住宅ローンの金利はだいたい5～7％でした。今は0.3～0.7％ですよね。例えば、1億円の物件を今の金利で買うのと当時の金利で買うのとでは、月々の支払が2倍ほど変わってきます。ですので、見た目の価格ではなく、金利を含めた実際の支払金額を考えると1990年代当時の方が圧倒的に高く、今とは大きく環境が異なります。