「地面師」が話題だが…不動産投資は実際、他の金融商品に比べて〈低リスクの投資〉といえる「これだけの理由」
実物資産のメリット・デメリット
一方、実物資産のメリットは何かというと、金融資産のデメリットの逆で、金融不安による影響をほぼ受けない点にあります。 そればかりか、たとえば金は金融不安や紛争などが生じて、世の中に不穏な空気が流れると、逆に価格が上昇するケースもあるくらいです。 あるいはインフレに強いという特性もあります。 これは考えてみれば当たり前のことなのですが、インフレとはモノの値段が上がることであり、実物資産はモノなので、インフレが激しくなるほど実物資産の価値は上昇します。金や不動産がインフレヘッジになると言われるのは、こういう理由があるからです。 逆に、実物資産のデメリットは、流動性の低さとコストの割高さにあると考えられます。 たとえば不動産などは、ピンキリですが、高額物件になると1億円を超えるようなものがざらにあります。 これだけ高額な資産になると、急に現金が必要になって売却しようとしても、簡単に売れるものではありません。 しかも、株式のように不特定多数の投資家が参加するマーケットが存在しないので、値付けが不透明になるリスクがあります。株式や投資信託は取引コストが明確ですが、不動産の売買コストは、どうしても不透明感がつきまといます。 資産運用のポイントは、金融資産と実物資産のメリット、デメリットを把握したうえで、両者の配分比率をどうするか、というところにあります。 これは一概には何とも言えませんが、たとえば分譲マンションや一軒家を購入している人は、それ1軒だけで保有資産の大部分が実物資産で占められていると考えられます。 家は自分たちが住むための道具として考えると、それが自身の保有資産であるという実感に欠けるかもしれませんが、自宅は立派な実物資産です。 このように不動産という実物資産を保有している人は、どちらかというと金融資産を中心にした資産形成を進めるべきでしょう。
「不動産投資」への不安を解決
不動産投資は、購入金額が大きいこともあって、「自分には縁がない」という声をよく聞きます。 実際、国内の不動産投資をしている人の割合は、何かしらの投資に取り組んでいる人の中でも10％～20％程度でしょうか。 私も長らく、不動産投資は経済的に余裕があり、かつ不動産の知識を持つ方々が中心という印象を持っていましたが、それがガラリと変わったのが、いわゆる「アベノミクス」に端を発した日銀のマイナス金利の導入でした。 銀行などの金融機関が、アパートローン（主にアパートの建築資金を融資目的とするローンのこと）にも力を入れ始め、後に「サラリーマン投資家」といわれる方々も続々と参入してきました。 このように、不動産投資が一般的になったのは、それほど前のことではないのです。 まず、不動産投資は「リスクが高いのでは」と聞かれます。これは本当なのでしょうか? リスクが高いと考えるのは、土地神話が崩壊したあの昭和バブルの印象がまだ残っているからかもしれません。当時は、「土地ころがし」「地上げ屋」なんて言葉が生まれ、転売を目的とする土地の売買が盛んにおこなわれました。 しかし、不動産投資は本来、購入したマンションやアパートを賃貸し、支払われた家賃からローンや経費を差し引いたものが利益になるというビジネスモデルです。 価格が安定した「家賃」という収入を得られることで、実は、他の金融商品に比べると、比較的、収益の予測が立てやすい投資なのです。 もちろん不動産価格が下がることもありますが、家賃収入までガンガン下がることはまずありません。また、物価変動に強い実物資産であることから、インフレ下において不動産価格が上昇することも期待できます。 次に、「お金持ちにしかできないのでは」という質問もいただきますが、これは、購入時に不動産投資ローンを活用すれば、手元に資金がなくても投資できます。 大きな利益を望むなら「海外不動産」 「難しそう」と言われることも多いのですが、そもそも難しいのは当たり前です。 ここまで書いてきたように、お金を簡単に稼ぐ方法はありません。どの金融商品に投資しようとしても、ある程度の勉強は必要です。 それは不動産投資も同じで、知識がまったくない状態で始めるのは無謀というものです。 しかし、「駅近」で「築浅」「近所にスーパーや病院があって」……など、どんな物件がいい物件なのかを、自分ごととしてとらえられるのが不動産投資の面白さのひとつです。取引の流れなど、基本的な知識さえ身につけておけば、それほど難しい投資ではないはずです。 最後に、安定的な投資だと「大きな利益が望めないのでは?」と思われるのなら、海外不動産にも目を向けてみましょう。 国内の不動産が安定資産とされる一方で、人口が増加し、経済成長率の高い国への不動産投資は、家賃収入に加えて、不動産自体の値上がりも期待できる投資です。 特に、新興国では、急激な発展によって都市部の住宅の供給が追い付かず、まだまだ物件が必要な国も多々あります。 その国・地域によって状況が違うため、ひと括りにはできませんが、家賃収入であるインカムゲインと、売却したときに得られるキャピタルゲインの上昇が両輪となる、魅力ある投資が海外の不動産投資です。 また、このインフレ下で海外不動産に投資すれば、家賃収入は投資した国の通貨で受け取れますから、日本円に換金したときに、多くの日本円が入ってきます。 それは、不動産を売却したときの代金も同様で、実際、2021年以降、私のまわりの海外不動産に投資している方々は、この円安局面で大きなメリットを享受しています。 安藤 義人 ココザス株式会社代表取締役CEO
安藤 義人
