マンション暴騰の理由とは

東京23区内の新築マンション平均価格はついに1億円を突破した。都心部では中古でも70㎡の3LDKは1億を上回るという。「マンションが高すぎる」「誰が買えるの?」という声がSNSにあふれている。一方で、日銀は政策金利を8月から0.25％に引き上げ、日経平均株価の下押し要因となった。利上げは住宅ローンの重石にもなる。追加の利上げも予想される中、マンション価格はどうなるのだろうか。 1億円出してもワンルームしか買えない「超高級マンション」といえば

3億、4億は当たり前の物件も

不動産経済研究所によると都内における新築マンションの平均価格は2023年に1億円を突破し、今年6月には1億1,679万円となった。 都心では中古物件でも1億を超える。庶民の手に届かなくなったマンションに関して暴落論も聞かれるが、今後のマンション価格はどうなるのだろうか。都内のマンション事情に詳しい不動産専門家の稲垣ヨシクニ氏に話を聞いた。 そもそも、昨今なぜマンション価格は上昇しているのか。 「まず資材費やエネルギー価格上昇の影響があります。コロナ禍前の2019年と比較して建築費は30％以上も上昇しました。土地を含まない建築費だけでも坪単価250万円ぶんとなり、そもそもどの場所でも坪単価400万円以上の販売価格じゃないと成り立ちません。 三田ガーデンヒルズなど坪単価1300万円以上の物件も出てきています。3LDKで3億、4億、良い条件だとなんと10億円する部屋もあります」 根強いマンション需要も価格を下支えしているという。もともとは住友不動産など一部デベロッパーが実施していた第1期→第2期→第3期と値上げしていく手法が、三井不動産など他のデベロッパーにも広がっており、マンション価格をさらに押し上げている。デベロッパーが値上げするのは、それでも売れるためだ。 東京はいまだ人口が増えているし、新築マンションの供給数が減っているということもある。 では、需要を下支えする“億ション”の購入者はどういう層なのだろうか。 「大きく分けて2つの層がいます。8～9割が『パワーカップル』といわれる人たちで、世帯年収が1,500～4,000万円の層です。そして残りが居住目的の外国人購入者です。湾岸エリアだけは例外で購入者のおよそ3割が外国人購入者となっていますが、通常はそれくらいの比率です。 マンション需要・価格の需要増加に対しては金融機関も従来の最大35年からローン期間を延ばすなどして対応しています。なんと50年ローンも出ています。ちなみにオーナーや経営者などのいわゆる『スーパー富裕層』は5～30億円の物件を買うので、一般的な相場には反映されません」 主な需要の担い手は都内で働くパワーカップルである。巷で聞かれる、インバウンドや富裕層による「買い占め」で一般人には手が届かないといった噂は誤りのようだ。