Bloomberg

（ブルームバーグ）： オフィスや集合住宅、他の商業用不動産（ＣＲＥ）のオーナーは、来年末までに１兆5000億ドル（約219兆6000億円）相当の債務が返済期限を迎えるが、約４分の１は借り換えが難しい恐れがある。ジョーンズラングラサールが指摘した。

不動産オーナーの資金調達コストが金利上昇で増大し、物件の価値は幅広く目減りした。バリュエーション低下で同程度の借り入れが困難になった不動産オーナーの多くは、新たな借り入れ確保や既存ファシリティー（与信枠）の拡張のため資本調達を余儀なくされた。

ジョーンズラングラサールによると、返済期限が迫る物件の約40％を占める集合住宅が「借り換えの波」の中心にある。「マルチファミリー」資産を所有する米国オーナーの多くは、低金利時代に期間３年の変動金利ローンを利用し物件を購入した。その後の金利上昇が家賃収入の多くを食いつぶす格好となり、追加のエクイティー確保も厳しい状況だ。

ＭＳＣＩリアルアセッツの集計データによると、保険料上昇と物件価値の低下も痛みを増大させ、米国の不動産約950億ドル相当がディストレス状態か、そうなる危険がある。

タコニック・キャピタル・アドバイザーズで商業用不動産ローン担保証券（ＣＭＢＳ）トレーディング責任者を務めるケイティ・マッキー氏は「集合住宅の大部分が、現時点でアンダーウオーター（物件価値が融資の元金残高を下回る）状態にある。エクイティーの多くが消失したとはいえ、長期的にはかなり回復力のある資産クラスであり、資本投入が必要なだけだ」と見解を示した。

商業用不動産向けの多くの変動金利ローンが、800億ドル相当のローン担保証券 （ＣＬＯ）として証券化され、投資家に販売されており、近づく返済期限の到来は、ウォール街にとっても頭痛の種になりかねない。とはいえ、ＣＲＥ市場の問題を金融機関のシステミックイシューと投資家は捉えていない。

ＣＲＥ・ＣＬＯの貸し手は、金利が低下し、追加エクイティーが注入されるか、メザニンローンのような劣後ローンが確保できるまでの間、借り手の資金繰りが行き詰まらないようローンの条件を修正している。