借地人が勝手に「借地権譲渡」して大トラブルに発展…「借地権の相続税を払った」と主張する借地人に、地主は「そんなの関係ねー」と大激怒、はたしてその結末は？【税理士が解説】
突如、土地の借地権が8,600万円で売り出された
ここで実際にあったケースを紹介したい。 この借地は東京近郊の私鉄の駅から徒歩3分の商店街にあるが、賃貸を開始した100年前には駅がなかった。使用後には無償返還する口約束によって低廉地代での賃貸が始まったが、当時は借地権料などの概念もないため権利金の授受はない。 最初の賃貸借契約は昭和54年。それまで口約束だったものを市販の「土地賃貸借契約書」を使って書面にした。 令和4年、突然この土地の借地権が8,600万円で売り出された。地主は地主の不動産管理会社からの連絡によって知ることになった。管理会社は不動産専用サイトに地主の土地の借地権が売り出されているのを見つけた。 地主があわてて借地人に電話をするが、「譲渡承諾料は弁護士を通じて話し合う」との返答。そして借地人から不動産仲介会社の名前が通知された。 その後、仲介会社を通じて新たな土地利用計画書が送付されるのだが、そもそも自分の土地の借地権を勝手に売り出され、しかも現在の低廉な地代までも新たな借地人に引き継ぐ内容に、地主が納得できなかった。 地主は仲介会社からの譲渡提案をすべて拒否した。その後1年が経過し、ついに借地人から面会要求の電話が入るが、地主は「裁判所に訴えてくれ」と一切の交渉に応じなかった。 そして、地主から借地人に対して次の条件を提示した。 (1)借地権譲渡対価（8,600万円）には、契約当初（100年前）に地主が受け取るべきだったキャピタル・ゲインが含まれている。更地価格の60％を借地権と主張するなら、契約時に支払うべきだった借地権利金のキャピタル・ゲインとして譲渡対価の40％（100-60％）3,440万円を支払え。 (2)地代は駅前商店街であるにもかかわらず、長らく固定資産税・都市計画税の2.8倍に抑えてきたが、新たな借地人地代は固定資産税・都市計画税の5倍を支払え。ちなみに近隣他者の地代は固定資産税・都市計画税の4～6倍に設定している。
