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将来への不安からなにかしらの資産運用を始めようと考える人は少なくないでしょう。資産運用の手段として不動産投資を選んだ場合、得られるメリットは家賃収入、節税、売却益と魅力的です。しかし、なかには失敗する人もいて……。本記事では、リノベーションバリューデザイン協議会の代表理事、REISM株式会社取締役の挽地裕介氏が、牧野さん（仮名）の事例とともに不動産投資で失敗しないための方法について解説します。

自己資金少なく始められて、会社員でも節税ができる投資

ここ最近NISAやiDeCo、ふるさと納税、といった資産運用の話題をあちこちで聞くことが当たり前になってきました。37歳の牧野さん（仮名/男性）も、今後のキャリアや老後に少なからず不安を抱えていたため、なにかしら資産形成を始めなくてはと考えている1人でした。牧野さんの年収は700万円、都内のメーカー企業に勤めています。 ですが、貯金がたくさんあるわけでもないのに投資に回していいのだろうか?という不安や、本業の忙しさも相まってネット記事を読む程度で進まずにいました。そんなタイミングでかかってきた中古の区分マンションを取り扱う不動産会社からの電話。電話口の営業担当の話を機に不動産投資へ興味を持ちました。 不動産投資は「自己資金少なく始められる」「会社員でも節税ができる」といったメリットがいまの自分にピッタリの運用だと魅力を感じ、これはうまい儲け話だと思った牧野さん。紹介された新宿区にある築13年、すでに入居中の中古ワンルームマンションを検討します。 シミュレーションを見てみると、月々の収支が5,000円の赤字になっていましたが、「不動産は団体信用生命保険がつくので、生命保険を払う金額でそれ以上の保障を受けられる」「繰上げ返済で元本を減らせばトータルの返済額が削減できる」と教えてもらい、物件を購入することを決意。マンション経営者としての道を歩み始めることになります。 物件の引き渡しから4ヵ月後、次々届く悲報 ところが、物件の引き渡しから4ヵ月後、経営する物件の入居者が退去する旨の解約通知が管理会社から届きました。年末年始のいわゆる賃貸市況が繁忙期に差し掛かるタイミングには当たり前のことだし、申込もすぐ入るだろうとその時点ではまったく気にも留めていませんでした。 しかし、そこで提示された新しい募集賃料は2万円下がった査定。管理会社に問い合わせたところ、「実は、今回退去したのは、新築時からずっと住み続けていた入居者で、いまの周辺相場ではそのくらいでないと賃貸がつかない」と説明されました。次の入居者が入らなければローン返済が滞ってしまうため、悩んでいる暇はありません。やむなく条件を飲むことにしましたが、次にまた泣きたくなるような知らせが届きます。 室内の原状回復費用が60万円の見積書です。10年以上継続した入居で修繕箇所が多く、耐用年数を超えているため入居者の費用負担はほとんどなく、また特殊設備を備えていたためオーナーが全額の負担を背負ってしまいました。 そして不動産取得税、固定資産税などの税金の支払い、手出し少なく始めるつもりが自己資金からどんどん現金が出ていくばかり、さらに月々の収支も当初の目論見から5倍もマイナスです。このまま赤字物件を抱えていても仕方がないと売却査定を行いましたが、提示された金額は購入金額よりも600万円も低い査定。 所有して間もないことからローン残債も減っておらず一括返済の負担は捻出できるわけもなく、赤字のまま持ち続けることになってしまったのです。「こんなはずではなかったのに……」牧野さんは、不動産投資は失敗だったと結論づけるに至りました。