悩むマンション購入、どの「売り主」から買えば得なのか？ 値上がり率が高い10社をランキングしてみた
■値上がりしやすいマンションの要件 私が新築マンションを買うときに、狙い目となる基準の1つに「売り主」がある。値上がりしやすい売り主が存在するからだ。今回のコラムでは、どの売り主が最も値上がりしやすいかを調査した。 【表】独自算出「どの売り主が最も値上がりしやすいか」ランキング 前提として、マンションが値上がりしやすい要件は主に2つある。 1つ目は「いつ買ったか？」で、販売年で判断する。直近の相場上昇は2013年の金融緩和に始まり、以降一貫して相場は上昇してきている。そのため、2013年の新築の値上がり幅が最も大きく、平均50％になる。この値上がり率は直近ほど経過期間が短いので、小さくなる傾向がある。
2つ目は「どこに買ったか？」で、行政区で判断する。都心のほうが値上がりしているのは事実で、立地がいい物件は中古になってからの取引量が多い。 それを踏まえたうえで、どの売り主が最も値上がりしやすいかの算定方法は以下のとおりだ。 まずエリアを都区部に限定し、2013年以降に販売されて2022年までに竣工した新築物件全件を対象に、2022年以降に成約した住戸の新築時の価格との比較で、値上がり率を算出する。
次に、前述した1つ目の要件である「いつ買ったか？」の傾向を排除するために、販売年の平均値上がり率を引いて、その物件の「超過値上がり率」を算出する。つまり、その年の中では比較的値上がりした割合を「超過値上がり率」として、これを売り主で平均して算出している。 大手デベロッパーは毎年一定数の供給をしているので、「いつ買ったか？」は補正する意味があるが、「どこに買ったか？」は都心に多く、郊外に少ないといったデベロッパーで偏りがあるので、これは補正しないということだ。
この結果で平均を上回る売り主は10に限定される。ちなみに、一定のサンプル数がある売り主は21で、約半分が平均以上になる。マイナスとなった11の売り主は公にしにくいので、筆者の運営する無料会員制サイト「住まいサーフィン」でのみ開示することにする。 ランキングの1位、2位は三井・三菱の財閥系になる。立地に優れ、物件属性もタワーや総戸数の多い大規模物件が多い。新築時の販売手法は比較的おしとやかで、高い価格設定を売り切っていくスタイルではない。しかし、中古になったら、財閥系のネームバリューの安心感から買い手が付きやすい。ブランド力は売り主にとっての強みというより、購入した個人の売却時の強みとして働いている感がある。
