不動産投資で融資を受けたら〈繰り上げ返済〉〈定年退職までに完済〉をしないほうがいい「大事なワケ」【専門家が解説】
返済比率の関係上、長期融資の選択をすることが多い不動産投資では、融資期間の設定や返済方法などで悩む人が少なくありません。不動産投資歴15年、家賃収入3億円超えの実績を誇る名取幸二氏と、一般社団法人マネー総合研究所所長の杉田卓哉氏は「住宅ローンと不動産投資で使う融資とは、まったく考え方を変えるべき」と言います。名取氏と杉田氏の共著『不動産投資 絶対にやってはいけない39の落とし穴』より、詳しくみていきましょう。 【早見表】3,000万円30年返済の住宅ローン…金利差による利息分
返済期間を長くするほどキャッシュフローはよくなる
借金は「早く返したい」と願うのが人の常でしょう。 長く借りることのリスクを危ぶむファイナンシャルプランナーも多く、彼らの家計アドバイスでは、「定年退職までに住宅ローンを完済できる融資期間にする」ことが推奨されています。 とにかく「お金をたくさん借りない」「利息がもったいないから長く借りない」のが正義のように言われています。 しかし、こと不動産投資においては、「なるべく長期に返済したい」と考えるのが一般的です。 それは融資期間を延ばすほど、毎月のキャッシュフローが上がるからです。その際、銀行への返済比率は、できるだけ50％以下を目指したいものです。 そもそも不動産投資の融資と住宅ローンの借金は、その性質が異なるので、必ずしも融資期間を短くするのは正解とは言えません。投資方針しだいにはなりますが、毎月のキャッシュフローをしっかり取りにいくのであれば、長期間での融資を選択すべきです。 金利や融資期間、融資金額は銀行から提示された条件でほぼ決まります。これにより返済比率は大きく変わるため、不動産賃貸経営の全体構造も変わってきます。 融資条件の希望を事前に伝えることも可能です。銀行マンと話すのは緊張しますが、しっかりと意思表示することが大切です。 返済比率の関係から、不動産投資は長期にせざるを得ないでしょう。融資条件は、長期融資で低金利を求めるのがベターですが、すべての希望は叶いませんので、融資額、融資期間、金利のうち何を最優先事項とするかも決めておきます。 長期間で借りたうえで、後に金利交渉や他の銀行に借り換えなどの選択をしていくことも視野に入れておくとよいでしょう。 長期融資のデメリットとして、売却時にあまり残債が減っておらず、思ったよりも手元にお金が残らないこともあるかもしれません。どうしても元利均等返済だと期間の前半は金利の支払いが多く、元本はあまり減っていないものです。
