恐ろしい…ローンありアパートの相続「返済義務だけ発生し、物件を処分できない」戦慄の事態【弁護士が解説】

資産形成のために不動産投資をする人が増えています。大抵は借り入れをして賃貸運営を行いますが、所有者に万が一のことがあり、相続が発生すると大変です。遺産分割協議中もローン返済は待ってくれず、知識という武器を持たないまま、金融機関等と交渉しなければなりません。面倒な事態を回避する方法はあるのでしょうか。不動産と相続を専門に取り扱う、山村暢彦弁護士が解説します。 年金に頼らず「夫婦で100歳まで生きる」ための貯蓄額

ローンありの賃貸物件が残されるという「悲劇」

資産形成のため、マンション経営、アパート経営を行う方が増えています。その場合、金融機関から借り入れを行い、運営するのが通常であり、「自前のキャッシュ5000万円でアパートを建てます」という方は滅多にいません。 では、そのような状況で、万一相続が発生したらどうなるのでしょうか? 相続人となる2人の子どもに、価値1億円、ローン8000万円のマンションが残されたとしましょう。その場合、「8000万円の負債」は、遺産分割協議の「相続財産をどう分けるか」という手続きと、完全に別の理屈で考える必要があるのです。 マンションは相続発生時から共有状態となり、マンションの分割方法が決まる前に凍結され、動かせなくなってしまいます。しかしその一方で、8000万円のローンは、自動的に子ども2人に4000万円ずつの借金として振り分けられてしまいます。 そのような状況下でも、金融機関はビジネスライクです。「そちらの事情ですよね?」とばかりに、普通に資金回収が行われます。不動産の相続の場合、物件は凍結・共有状態にありながらも、借金だけはこれまで通り返済する必要があるということです。 とはいえ、金融機関も数ヵ月程度であれば様子を見てくれると思いますが、長引くようなら「だれかが責任持って、代わりに払ってください」という話にもなりかねません。 不動産の相続においては、「不動産を処分できないのに、返済義務だけ生じている」という状態が、何より問題になるといえます。 賃貸物件を建てるときには、不動産会社や建築会社等の手厚いサポートがあり、また融資引くときも、やはり周囲のサポートを得てスムーズに進むことがほとんどです。 では、相続のときはどうでしょうか。建築時に手を貸してくれた不動産会社も建設会社も、だれも手伝ってくれません。 相続人はだれのサポートもないまま、ローンのある不動産を背負い、金融機関を相手に返済の交渉をしなければならないのです。 被相続人が賃貸経営をしていたからといって、相続人にその知識があるとは限りません。マンション経営の経験のない方が、いきなりポンと相続してしまうと、金融機関にいわれるまま、不利な条件を飲むことにもなりかねないのです。相続時にも、融資時と同レベルで不動産の知識が求められ、プロと渡り合う交渉力が必要になってきます。 不動産の購入時には、所有者が亡くなったときにローン返済が不要になる「団体生命信用保険」に加入することになります。 「この保険に加入していれば、万全の対策になるのでは?」という方もいますが、実際には、様々な条件により全員が加入できるとは限らず、また、実際の現場で不動産の相続問題に関わっている筆者から見ても、加入せずにアパート事業をしている方のほうが多数であるという印象です。 そもそもこの団体生命信用保険は、基本的には自宅を持つために作られたもので、アパート事業にも対応するようになったのは、ここ数年の流れです。その点を踏まえて考えると、上記のような不都合を全般的に解決するのであれば、団体生命信用保険への加入ではなく、遺言書のほうが、コストパフォーマンスがいいのではないかと思われます。