「定期借地権付きマンション」とはどんなマンション？　購入の際の注意点は？

分譲マンションの購入を検討する際に、土地についての権利が「借地権」となっている物件を見かけることがあります。首都圏など都市部を中心とするマンション価格の高騰が継続する現在、本記事では特に「定期借地権付きマンション」に関する特徴やメリット、デメリットなどを確認していきます。 ▼住宅ローンは「繰上げ返済」すべき？ メリットについて解説

分譲マンションの土地に関する権利

マンションとは「共同住宅」といわれるとおり、マンションを購入した人（区分所有権を有する者）が土地と建物を共有することになります。マンションの建っている土地は、法定敷地（または、駐車場など規約によって敷地にされた規約敷地）として、専有部分（建物の区分所有権を有する部分）の床面積の割合に応じて敷地利用権を有しています。 この敷地利用権の権利には、主に以下の3つがあります。 （1）所有権 多くの分譲マンションの敷地利用権は、「所有権」となっています。物権の王様といわれ、法律に違反しない範囲で特定の物を自由に使用、収益、処分できる権利のことをいいます。ただし、敷地利用権の場合には、専有部分を所有するための権利であるため、規約で別段の定めがないかぎり、専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできません。 （2）地上権 地上権は、工作物（マンション）を所有するために、他人の土地を使用・収益することを目的とした物権のひとつです。登記することで第三者にも対抗でき、地主も地上権の登記に応じなければなりません。地代については、無償が原則ですが、地代を支払う旨を定めることもできます。 （3）賃借権 借地借家法において、建物（マンション）の所有を目的とする土地の賃借権と地上権のことを借地権といいます。借地権には、「普通借地権」と「定期借地権」がありますが、次項で特に事例の多い定期借地権付きマンションについて確認していきましょう。

定期借地権付きマンションの特徴

定期借地権の場合には、借地期間満了時に土地をさら地にして地主に返還することが原則となります。最近では、借地期間として60年から70年程度を設定し、所有者が地主に地代を支払う仕組みとなっています。 ちなみに、一般定期借地権の存続期間は、「普通借地権」の30年以上よりも長い50年以上に設定する必要があります。また、ほかにも購入時の費用として、解体準備金や土地購入のための一時金を徴収されたり、所有期間の費用として解体積立金がかかったりする場合もあります。 逆に、不動産の所有者に課税される税金である固定資産税・都市計画税は、建物部分のみを負担し、土地部分は土地の所有者（地主）が負担することになります。