日銀の追加利上げで「金利のある世界」の到来！ 住宅ローンを変動金利で借りている人は5年ルールのツケを払えるか？
短期的には住宅ローンの金利を下げる銀行も出てくる
目下の円高と景気の先行き懸念から、投資家のリスク回避姿勢が一段と強まっており、債券を買う動きから長期金利も0.8％台まで急降下。「金利のある世界」への過渡期に、前倒しで利上げを断行した副作用が出ています。 また、ゼロ金利時代の感覚を色濃く残した状態での利上げであるため、銀行によってはその対応に差が出る可能性があります。 銀行業では預金業務で預かったお金を融資業務で貸し出す、その利ザヤが銀行業の利益の源泉です。リスク回避で安全資産への回帰は銀行にとって預金を獲得するチャンスでもあるわけです。 変動金利を上げない銀行も出てくる 住宅ローンの変動金利の店頭基準金利は短プラに連動しており、その基準金利から値引きにあたる「引き下げ幅」が適用されて金利が決まります。 基準金利を0.15ポイント上げて、それと同じ0.15ポイント引き下げ幅を増やせば適用金利はそのままということです。 住宅ローンの新規利用者から預金を獲得したい銀行は、短プラを上げつつ、上記の方法を使って変動金利を低いままに抑える可能性もあります。 なお、現在返済中の人は0.15％金利が上昇することになります。 固定金利を下げる銀行も出てくる また、変動金利が横並びで上がるタイミングには、固定金利への借り換えニーズが高まるタイミングでもあります。 変動金利の水準が上がれば、固定金利も同様に上がることになるのですが、まだゼロ金利時代の感覚を引きずった低金利ではあるのです。 こうした「変動金利から固定金利に乗り換えたい住宅ローン利用者」の受け皿となるため固定金利を下げる銀行が出てくる可能性があるのです。
「金利のある世界」で変動金利5年ルールのツケを払えるか?
ただし、変動金利で借りている人が一つのシナリオとして持っておくべきなのは、この株安が一時的なもので、日本が再び景気後退期に入らず、日銀が0.5％の壁を超えて利上げを継続する可能性です。 植田総裁は記者会見で変動金利の5年ルールに触れ、「5年間賃金が先に上がっていって、その後、利払い額が上がるということで負担もかなり大きく軽減されるというふうに認識しています」と述べています。 変動金利上昇による毎月返済増のシミュレーション では、どのくらい賃金が上がっていれば家計に影響しないと言えるのでしょうか? 5年ルールあり・なしのケースでシミュレーションしてみましょう。 2024年8月に5000万円を35年元利均等返済、ボーナス払いなし、0.3％の変動金利で借り入れ。変動金利の上昇ペースは、2024年9月に0.15％上昇した後、2024年12月に0.25％、2025年6月に0.25％、2025年12月に0.25％上昇し、止まるとしています。その結果が図表2、3です。 図表2 5年ルールの有無で金利上昇時の返済額をシミュレーションした推移 図表3 5年ルールの有無で金利上昇時の返済額をシミュレーション 5年ルールがない場合は、金利が上がると毎月返済額も上がっていくのですが、5年ルールがある場合は、5年間にわたり毎月返済額を据え置くため、5年間のツケを後払いすることになります。 そのため、金利が上がったときの毎月返済額は5年ルールがある場合の方が高くなります。 5年ルールがある場合は、金利が上がってから5年経過したときに、どれだけ毎月返済額が上がるのかを把握して、自分の給料から払えるのかを確認しておく必要があるのです。 5年ルールの支払い増に耐えうる収入増のシミュレーション 千日太郎が著書やYouTubeで「無理なく返済できる住宅ローンの金額の目安」として推奨しているのが、ボーナス払いなしの毎月返済額を手取り月収の4割以下に抑えることです。 そこで、利上げ前の毎月返済額と5年ルールで支払い額が上がった後の毎月返済額をこのルールに当てはめてみました。 図表4 5年ルールの支払い増に耐えうる収入増のシミュレーション 借入額5000万円、35年元利均等返済、ボーナス払いなし、変動金利0.3％ 図表4の通り、現時点で月の手取りが313,555円の人にとって無理なく返済を継続できる住宅ローンの支払いが125,422円です。 5年後に支払いが149,007円に上がったときに、手取り月収が372,518円に上がっていれば、今と同じ感覚で支払いを継続できるということになります。 2024年の春闘では、33年ぶりに5％超の賃上げとなったことが報じられていますが、仮にこのペースが維持されれば、4年目で上記の月収を達成する計算です。 もし、5年後の収入がこの目標額を下回ったとしても、たちまち住宅ローンを払えなくなってしまうとは限りません。ただし、下回った分だけ相対的に住宅ローンの負担が重くなるということになります。
