マンション価格の高騰が続いている。首都圏では2023年の新築マンション価格が平均で8000万円を超え、東京23区の平均は1億円を突破した。中古マンションも上がり続けているが、都心やその周辺とそれ以外のエリアとの二極化傾向が強まり、下落の懸念が強まっている。この先、住宅価格はどうなっていくのだろうか。（住宅ジャーナリスト・山下和之） 東京都の中古マンション価格ランキング100位まで公開!

首都圏のマンション価格は10年間で6～7割アップ

　首都圏の新築マンション平均価格は、民間調査機関の不動産経済研究所によると、2013年は4929万円だったのが、2023年は8101万円で、10年間で64.4％も上がっている。東京23区だけに限ると、2023年には1億1483万円と、1億円を超えたほどだ。 　中古マンションも同様で、東日本不動産流通機構によると、2013年の首都圏の成約価格の平均は2589万円だったものが、2023年は4575万円。10年間の上昇率は76.7％で、中古マンションの上昇率はむしろ新築マンションを上回っている。 　一方、東日本不動産流通機構のデータから、首都圏の戸建て住宅の価格動向をみると、新築は2013年に3416万円だったものが、2023年は4070万円で、19.1％のアップ。中古戸建住宅は2013年が2921万円で、2023年が3848万円だから、10年間の上昇率は31.7％だ。 　戸建て住宅はマンションほどではないとはいえ、デフレが長く続いたなかでは、かなり高い上昇率といわざるを得ない。

新築住宅の価格はまだまだ上がり続ける可能性が高い

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（出所：国土交通省「令和6年地価公示」）

（出所：国土交通省「令和6年地価公示」）

　この住宅価格の上昇、新築住宅については、当分高騰が続くのではないかとみられている。なぜなのか――。 　新築住宅の価格は、ザックリといえば、(1)用地取得費、(2)建築費、(3)分譲会社の経費・利益の総額を戸数で割って販売単価が決定される。その(1)～(3)がいずれも上がり続けているのだから、それを価格に転嫁、結果として新築住宅価格は上がり続けざるを得ない。 　用地取得費の一例として、2024年3月下旬に発表された国土交通省の地価公示の変動率をみると、図表1、2のようになっている。 図表1　住宅地の地価変動率 図表2　商業地の地価変動率 　東京圏の住宅地の平均は前年比で3.4％の上昇で、商業地に至っては5.6％の上昇を記録している。 　商業地は駅前などの利便性の高いエリアが多く、マンションの立地に最も適した場所を含み、人気のエリアでは競争入札によって、平均5.6％の上昇にとどまらず、それまでの相場より格段に高い価格で取得されていることが多い。 　建築費もひところに比べれば落ち着いているとはいえ、依然として高止まりしており、働き方改革のなかで分譲会社の経費も膨らみ続けている。そのため新築住宅価格はまだまだ上がることになるのではないだろうか。