【当てはまったら要注意】実は“地面師たち”かもしれない「ハイリスクな不動産取引」の特徴【司法書士が解説】
司法書士が教える「ハイリスクな不動産取引」の要件9つ
【要件(1)】土地が「更地」である（売却する物件に人が住んでいない） ⇒土地の上に建物があり、そこに本来の所有者が住んでいる（=居住実態がある）としたら、通常、地面師がその人に成りすますことは難しくなります。裏を返せば、誰も住んでいない「更地」や「空き家」は成りすましを行いやすく、ハイリスクな不動産取引の要件の1つと言えます。 【要件(2)】物件が高額（数億円規模）である ⇒例えば「数百万円の物件A」と「数億円の物件B」が地面師の売却候補になったとします。どちらで詐欺行為を働くにせよ、逮捕されるリスクは変わりません。それなら数億円を得られる物件Bを売却したほうがいいに決まっています。よって高額な物件は地面師に狙われやすい、つまりリスクが高いと言えます。 【要件(3)】抵当権等がなく、登記簿の「乙区」が綺麗な状態である（図表参照） ⇒不動産売却における決済（残金支払いと物件の引き渡し）では、所有者の名義を買主に変更する必要があります。この名義変更の手続きを「登記」と言います。 抵当権がついている場合は、売主側についている抵当権を消してから買主に名義変更する、という流れになります。 地面師が売主になっている場合、残代金は地面師側が用意した口座に振り込むことになりますが、この手法は抵当権等がついていると使えません。抵当権等を消すには「抵当権等をつけている銀行」の口座に代金を振り込まなければならず、そこに至るまでの過程で、抵当権者（銀行）と売主の間で抵当権を抹消するためのやり取りが生じます。 よって、地面師にとっては抵当権等つきだと狙いにくく、逆に乙区が綺麗で抵当権等がついてないケースは口座を指定できるので好都合=狙いやすい、ということになります。抵当権等がついているかどうかは、登記簿の「乙区」で確認できます（図表参照）。 【要件(4)】売主が売り急いでいる ⇒取引が長くなるほど成りすましを見抜かれる可能性があるため、地面師は可能な限り早くさばきたいと考えます。場合によっては、急いで売るために金額を少々下げるなども行います。 【要件(5)】売主に「コンサル的な謎ポジションの人」がついている ⇒地面師が成りすましている場合、売主が1人で諸々の手続きをするのではなく、その隣に「資産管理をしています」「コンサルティングをしています」などと謳う謎ポジションの人がついています。 ドラマで描かれたように、地面師は1人でなくチーム（集団）で詐欺を働きます。ただし厳密にいえば、売主に成りすましているのは本物の地面師ではなく、実はどこからか見繕ってきた「素人」。売主役として、その取引でのみ採用されたスポット要員です。ドラマでは小池栄子さんが「成りすまし犯」を手配する役回りでしたね。 地面師はその素人に売主の情報などを覚えさせたら、自分自身は監視役や指示役として必ず近くにいるはずです。これこそが売主の横にいる「コンサル的な人」の正体です。取引で売主単独でなく謎ポジションの人がついてきたら、怪しいかも…と考えたほうがよいでしょう。 【要件(6)】なかなか売主に会えない ⇒売主は本来の所有者ではありませんから、何回も会わせればボロが出る可能性があります。ちょっとした世間話でも、辻褄が合わない部分が出てきて怪しまれるかもしれません。成りすましを見破られるリスクはなるべく抑えたいので、地面師の立場としては、売主に会わせたくないのです。 【要件(7)】本人確認書類や権利証の事前確認を嫌がる ⇒要件(6)と同様で、地面師はなるべくボロが出ないように立ち回ろうとします。本人確認書類等は偽造して用意したものなので、確認には見破られるリスクが伴います。そのため基本的には事前確認を嫌厭し、なるべく少ない回数かつ時間ギリギリで確認させようとします。 【要件(8)】「権利証を紛失した」と言う ⇒権利証自体を偽造してくるパターンもありますが、基本的には権利証がなくても不動産売却は可能です。司法書士が権利証に代わる本人確認情報を作成すれば、権利証を偽造する必要はありません。偽造を見破る方法は複数あるため、偽造するという行為にはリスクが伴います。ですから、そもそも紛失したことにしたほうが、偽造する手間もリスクもなくて好都合なのです。 【要件(9)】登記済証時代（平成17年より前）の不動産である ⇒これは権利証がある場合に限った要件です。権利証のフォーマットは平成17年を境に変更されており、現行のものは登記識別情報通知という紙です。登記識別情報通知にはパスワードが記載されており、そのパスワードが一致しないと登記申請が通りません。パスワードは普段は見えないようになっているため、その内容を知ることは容易ではありません。また、パスワードを偽造することもほぼ不可能です。 現行の登記識別情報通知の不動産でも、要件(8)のように権利証自体を紛失したと主張するパターンであれば成りすませないわけでもありませんが、平成17年以前はその紙自体が権利証の役割を果たしていたので、現行のものに比べて偽造しやすいのです。よって、登記済証時代の不動産のほうがどちらかというと狙われやすいと言えます。 以上の9つが「ハイリスクな不動産取引」の要件ですが、全部に該当すればハイリスクというわけではなく、いくつか満たしているだけでも要注意です。売主となっている人が本当に所有者本人なのか、慎重に確認しましょう。
