不動産営業マンは「住まい選びのパートナー」ではない…後悔しない〈マイホーム購入〉のために、必ず知っておきたい“悪徳営業マン”の見分け方
中古住宅を購入する際には、その建物と土地の資産価値が今後どうなるか、ある程度知る必要があります。価値が低いことをわかっていながら契約を急かす悪徳営業マンへの対処法はあるのでしょうか。千日太郎氏の著書『マンガでわかる 不動産屋が絶対に教えてくれない「最高の家」の買い方』（扶桑社）より、詳しく見ていきましょう。 【早見表】年収別「会社員の手取り額」
資産価値が下がる土地はわかっている
自分が購入するマイホームの資産価値（地価）が今後どうなるかは、必ず購入前に確認しておくべきことのひとつです。 少なくとも確実に下がるであろう地域は、国土交通省が平成26年8月に施行した「改正都市再生特別措置法」に基づく「立地適正化計画」を確認すればわかることです。 この計画は、少子高齢化による人口減少対策として、街の機能をコンパクト化することを目的としています。「居住誘導区域」に住民の居住エリアを誘導していき、「都市機能誘導区域」に医療、福祉、商業施設を誘導していき、この拠点間を結ぶ交通サービスを充実させるというものです。 つまり、「居住誘導区域」外のエリアは今後価値が下がっていくのです。このことは宅地建物取引業法での説明が義務付けられていないため、不動産会社からの説明はありません。自分で購入予定の家の自治体や国土交通省のホームページなどで確認しておきましょう。 また、ハザードマップをチェックすることもオススメします。 ハザードマップは河川浸水洪水、土砂災害、地震災害、火山災害、津波浸水・高潮など自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものです。水害は発生頻度が高く、河川が近く土地の低い場所は物件が安く売られがちなので注意が必要です。 国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」や自治体のホームページなどですぐに確認できますよ。
中古住宅購入時のチェックポイント
中古住宅を購入する際には建物の資産価値を知っておくことが大切です。 建物はいわば消費財で、一般的にその資産価値は、新築時が最も高く、築5年以降で急激に下がり、その後緩やかに下がり続け、最終的には取り壊し費用の分だけマイナスになります。新築から大きく価値が下がる築5年以降、住宅の性能面でそこまで衰えていない築10年前後の物件だと、資産価値の下落リスクからも買い手に有利でしょう。 マンションの資産価値は立地によるところが大きいため、利便性の高い場所の新築マンションは値が張ります。しかし、中古マンションなら建物部分の経年劣化により値下がりするため、手が届きやすくなります。 中古マンション購入時にチェックすべきなのは、長期修繕計画と管理組合です。長期修繕計画書は、分譲マンションの性能を維持し老朽化を防止するために管理組合が作成しています。25年以上の長期的な修繕計画が策定されているか、大規模修繕時点の修繕予定費より修繕積立金の累計額が多くなっているかを確認してください。 そして、エントランスや廊下、ゴミ置き場など共用部分がきれいに保たれているかどうかで住民のモラルの程度もわかります。管理組合の理事会の開催頻度や理事の選出方法も把握すること。理事会が何年も開催されず、長年理事長を歴任している場合、修繕積立金の横領が発生しやすくなります。
