日本版・不動産投資信託（J-REIT）の収入源、つまり投資家にとっての”もうけ”の仕組みはどうなっているのでしょうか？　また売買に重要な不動産価格はどのように決まるのでしょうか？　ミリタス・フィナンシャル・コンサルティングの田渕直也さんが解説します。　

主な収入源は賃貸収入

J-REITの収入の仕組みは？（写真はイメージ、提供：アフロ）

　J-REITが投資対象とするのは、商業用不動産と呼ばれる賃貸用不動産です。オフィス、マンション、商業・物流施設、ホテルなどのオペレーション型施設など、多種多様なものがあります。商業用不動産に対するのが、利用者が自分で保有することを前提とする分譲用不動産ですが、こちらは基本的にJ-REITの投資対象とはなりません。 　したがって、J-REITの主要な収入源は、商業用不動産を賃貸することによる賃貸収入です。賃貸収入を最大化するためには、まず賃料を引き上げることが考えられますが、ただ単に賃料を引き上げるだけだとテナント（賃借人）が集まらず、不動産の稼働率が低下してしまいます。いわゆる空室リスクといわれるものです。そこで、付加価値やブランドイメージを高めて、空室率を押さえながら賃料の適正水準を引き上げ、以下で計算される賃貸収入の最大化を図ることになります。 賃貸収入　＝　満室時賃料×（1－空室率） 　また、商業用不動産の保有には、物件の維持管理費用やテナントの募集費用、固定資産税など、必然的に伴うコストが発生します。これらのコストも低く抑えるに越したことはないのですが、そのためにサービスが低下してテナントの満足度が低くなれば、やはり空室リスクを生んでしまいます。そのため、これらの営業管理費用のコストパフォーマンスをいかに引き上げていくかが重要な点になります。 　賃貸収入からこの営業管理費用を差し引いたものが、NOI（Net Operating Income）と呼ばれるものです。一般企業の営業利益にあたります。また、このNOIを不動産の取得価格で割ったものがNOI利回りと呼ばれ、商業用不動産の最も基礎的な収益率を表す指標となります。 　このNOI利回りをいかに高めていけるかが、まさにアセットマネージャー（AM）の腕の見せどころというわけです。