3. 各国のリート市場は長期金利低下と底堅い景気を背景に堅調な展開へ

1/3

［図表6］各国の10年国債利回りの推移

［図表7］リート市場の配当利回りと10年国債利回り

［図表8］東京都心5区の賃料と空室率

■弊社は、24年はFRBの金融緩和によるグローバルな長期金利低下と、米景気のソフトランディングを背景とした緩やかな世界景気の拡大を想定しています。こうした環境下、グローバル・リート市場は適温相場となり、堅調に推移することが期待されます。ただ、23年とは異なり、為替市場については、日米金利差縮小に伴い円高圧力がかかりやすい点には留意が必要です。 【米国】 ■米国市場は、FRBの金融緩和政策への転換に伴う長期金利の低下と、米景気のソフトランディングを受けて、緩やかにレンジを切り上げる展開を予想します。成長性の高いデータセンターや物流施設に加え、出遅れているオフィスセクターの上昇が期待されます。 【欧州】 ■欧州市場も、ECBやBOEの利下げ転換に伴う長期金利低下を背景に、米国市場に連れて、緩やかに上昇すると予想します。ただし、ウクライナ情勢や中東情勢の不透明感、予想されている中国の景気減速が重石となり、欧州景気は低成長が続くとみられるため注意が必要です。 【日本】 ■日本市場は、目先、日銀の政策変更への思惑が警戒され、上値の重い展開を想定しますが、財務基盤の健全化が進んでおり、下値不安は乏しいと思われます。長期金利の落ち着きやこれに対する市場の織り込みが進むことで、徐々に水準を切り上げていくとみています。最大セクターであるオフィスセクターは、23年央から市況改善を背景に底堅い動きをみせてきました。空室率のピークアウトに加えて、23年12月のオフィス賃料が3年半ぶりに前月比で上昇するなど、今後、賃料のボトムアウトがより鮮明化することが市場の押し上げ要因になるとみています。また、新NISA（少額投資非課税制度）開始に伴い高配当銘柄への需要の高まりが期待されているため、日本リートが注目される可能性があります。 【シンガポール】 ■シンガポール市場は、23年10-12月期GDPが前期比1.7％増と市場予想を大きく上回るなど、底堅い景気回復が続いていることが支援材料です。金融引き締めから緩和方向に向かう海外の中央銀行の動向も追い風となり、堅調な展開を想定します。 【オーストラリア】 ■オーストラリア市場も、米欧の金融当局が利下げに転じる見込みであることが、ポジティブに働きやすいとみています。オーストラリア準備銀行は金融引き締めに対して慎重姿勢に転じつつあるとみられ、リート市場は長期金利の低下を背景に堅調な推移が見込まれます。ただし、中国景気の動向や個人消費など内外の経済指標やインフレ動向によって、目先は振れやすい動きとなりそうです。 【香港】 ■香港市場は、FRBの利下げ転換により中期的に金利低下が期待されるなか、これまで大幅に下落した反動もあり、上昇圧力のかかりやすい状況と考えます。中国関連の不透明感は引き続きリスク要因ですが、金利低下が進行すれば、相対的に配当利回りが高い香港市場は上向きやすいとみています。 （2024年1月18日） 石井 康之 三井住友DSアセットマネジメント株式会社 チーフリサーチストラテジスト ※上記の見通しは当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。今後、予告なく変更する場合があります。 ※当レポートの閲覧に当たっては【ご注意】をご参照ください（見当たらない場合は関連記事『FRBの利下げ転換で「リート見直し買い」の展開へ　～2024年〈グローバル・リート市場〉の展望【解説:三井住友DSアセットマネジメント・チーフリサーチストラテジスト】』を参照）。