なぜ新築マンションの魅力が減退しているのか（イメージ）

　首都圏で新築マンションの価格が大幅に上昇しており、おいそれと庶民には手が出せない状況になっている。一方で価格面以外に目を向けると、新築マンションの魅力が大きく減退していることがわかる。不動産コンサルタント・長嶋修氏の新刊『グレートリセット後の世界をどう生きるか』（小学館新書）から、「なぜ、新築マンションの魅力がなくなったのか」について解説する。 【写真】『グレートリセット後の世界をどう生きるか』の著者・長嶋修氏

　＊　＊　＊ 　実はこの10年で新築マンションの魅力は大きく減退しています。 　2002年における東京23区新築マンションの平均専有面積は80平米を超えていましたが、2023年には60平米台と、大幅に縮小しているのです。これは、およそ20年にわたる価格上昇の中で、グロス（販売総額）を上げないための、マンションデベロッパーの企業努力とも言えます。 　インフレ時にお菓子の容量を200グラムのところ180グラムにして価格を据え置く、といった戦略と同様で、マンションの専有面積を縮め、天井高も低くすることで体積を縮小、同時にキッチンやユニットバスといった設備の仕様をグレードダウンするなどして、販売総額の上昇を抑制する試みです。 　こうなると、ただでさえ価格が高く、しかも収納が少なくて、リビングや各居室が狭いうえに設備グレードまで陳腐化している新築マンションより、過去に供給された中古マンションの方が広くゴージャスで、相対的に魅力的に映ります。このことは各住戸に限らず、エントランスや廊下をはじめ各共用施設についても同様です。

　またある程度立地を絞ってマンション購入を検討する場合、供給量が少ないため、そもそもそのエリアに新築マンションがないといった現象も昨今の新築マンション供給減の中ではよくあることです。 　新築マンションは価格が高く、部屋は狭く、設備もチープで魅力がないうえ、供給数も少ないことから、代替的選択肢として中古マンション市場は大いに盛り上がり、リフォーム・リノベーション事業者も増加しています。 住宅ローンと別途でリノベーション費用を現金で用意するか、信販系などの高金利・短期間ローンを利用せざるを得ないといった一昔前の状況から脱し、今となってはマンション購入費用＋リノベーション費用セットでほぼ全ての金融機関で一本化ローンを組めるようにもなり、中古マンション市場は活況を呈しているわけです。 ※長嶋修・著『グレートリセット後の世界をどう生きるか』（小学館新書）より、一部抜粋して再構成 【プロフィール】 長嶋修（ながしま・おさむ）／1967年東京都生まれ。不動産コンサルタント。さくら事務所会長。NPO法人日本ホームインスペクターズ協会初代理事長。国交省・経産省の様々な委員を歴任。YouTubeチャンネル『長嶋修の日本と世界の未来を読む』では不動産だけではなく、国内外の政治、経済、金融、歴史などについても解説。広範な知識と深い洞察に基づいた的確な見立てが注目を集めている。マスコミ掲載やテレビ出演、講演等実績多数。著作に『不動産格差』（日経新聞出版）、『バブル再び～日経平均株価が4万円を超える日』（小学館新書）など。最新刊は『グレートリセット後の世界をどう生きるか～激変する金融、不動産市場』（小学館新書）。