東京は結局「どの駅」「どの区」が今後、価値が上がるのか 「昼間人口比率」から見えてくる「住むべきエリア」の正解は?
「職住分離(人口拡大が原動力)」から「職住近接(人口減が原動力)」の時代になったことも、世田谷にとっては逆風のままだ。 また、ベッドタウンは郊外病進行が懸念され、老人ばかりの街になる懸念もある。 それは市区町村として全国最大の人口を誇るものの、財政難に悩む東京のベッドタウン、横浜市も同じだろう。 東京一極集中の中、横浜市の人口は2年連続で減少している。 人気エリアは東京に近い川崎市など、横浜駅から見て北東の方角エリアにシフトし、横浜市南部の人口減少が目立つ。
同じ横浜市とはいえ、南西部は三浦市や横須賀市のような人口低迷期に入っていると言えよう。 東京都の人口重心(夜間人口)は杉並区のJR中央線の南部にあり、昼間人口重心は、中野区のやはりJR中央線南部あたりにある。 今後都心回帰が進めば、両重心ともゆっくり西に向かい、逆に都心脱出が進めば、ゆっくり東に向かうだろう。 中野区は、隣の新宿区の再開発が限界に近いため、最近は再開発の最前線となっている。 アベノミクス以降、建築価格の高騰もあり、マンション価格は中野区でもつり上がっているが、緩慢な人口重心の特性を考えると、中野区の中央線沿線は、住宅の価値が今後も落ちにくいはずだ。
昼間人口重心が中野の理由は、オフィス集積地の新宿と渋谷区が隣接しているからで、その重心が夜になると杉並区に移るのは、杉並区は南部が23区最大の夜間人口を誇る世田谷区と接している影響がある。 ■私鉄に後れを取ってきた「JRの宅地開発」 東京の私鉄は南(神奈川)方面に伸びる東急、小田急、京急などが強い。また、東(多摩エリア)に伸びる京王も強い。 一方、千葉と東京をつなぐ私鉄の主力は京成だけで、JR(総武、京葉、常磐など)や地下鉄(東西線など)頼みだ。また、埼玉方面も同じ傾向だ。
したがって、宅地開発が弱かったJRの沿線は、私鉄のそれに後れを取ってきた。 たとえばJR総武線を例にとれば、小岩や市川のほうが都心に近いのに、新宿以西の再開発が盛んで、「逆方向の電車に乗ってしまったのか?」と、勘違いしてしまうほどだ。 なぜ下町は23区の西端にある世田谷区などよりずっと住宅価格が安いのかという理由のひとつがそこにある。 その反動も手伝い、アベノミクスが仕掛けたともいえる開発ラッシュは、JR総武線の小岩駅(江戸川区)において、激しいものになっている。