子供の独立後「自宅のダウンサイジング」に潜む落とし穴の数々「旧居に買い手がつかない」「大規模修繕で大出費」「購入後に管理費が値上げ」
子供の独立後、コンパクトな住居に住み替える「ダウンサイジング」を検討する人は多い。だが、そこには落とし穴も少なくない3年前、自宅を手放した60代男性Aさんが言う。 【表】住み替え物件選びの失敗ポイント／買い替え時の注意点
「定年退職を機に郊外の戸建てを売って駅近の40平米程度の新築マンションを購入することにしました。戸建ての売却代金をそのままマンション購入費に充てる予定で、先に新居の購入手続きをしたのですが、これが失敗でした。新居の引き渡しまでに戸建てに買い手が付かなかったんです。当てにしていた売却金がなくなり、多額の退職金を取り崩して新居を購入するハメになりました」 こうした買い替えの失敗はよくあるケースだと住宅ジャーナリストの日下部理絵氏は言う。 「転居先を見つけても、売るはずの自宅が築古の戸建ての場合、需要がないことが多い。また、元の住まいがマンションの場合、1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の物件は要注意です。資産価値が低く、銀行側がローン融資を避ける傾向がある。買い手が現われたのに住宅ローン審査が通らないといったケースが散見されます」 対策はあるのか。 「買い先行の場合、転居先の物件購入時に“自宅が売れなければ契約は白紙”にできる『買い換え特約』を付けましょう。この特約を付ければ、Aさんのような事態は避けられます」（日下部氏） 一方で先に売却を決めてから新居を購入する「売り先行」にもリスクがある。 「目星を付けていた新居が買えるとは限りません。先客が現われてしまうかもしれない。新たに希望の物件が購入できるまで賃貸暮らしを余儀なくされた、といったケースは珍しくありません。 自宅の買い替えは、売りと買いの同時進行が望ましいですが、売買を急ぐあまり失敗するケースもあるので注意が必要です」（同前）
大規模修繕の一時金が200万円
ダウンサイジングのために買い替えたマンションが問題を抱えているケースもある。 「室内はフルリノベーションで綺麗にできても、建物全体の老朽化は避けられません。築年数の経ったマンションの場合、購入から数年後に修繕積立金が倍に跳ね上がったり、大規模修繕が必要となり一時金を200万円も請求されたケースがありました。給排水管が古くなったマンションでは、転居早々にゲリラ豪雨や台風で水漏れ被害に遭った人もいます。 ダウンサイジングの場合、部屋だけ見て物件を決めると失敗します。事前にマンション全体の設備を十分に確認しておきましょう」（同前） 転居先にマンションの管理費や修繕積立金の「滞納者」がいることで、きちんと支払っている住民に「値上げ」の皺寄せが来ることもある。 「物件の購入時に管理費や修繕積立金の値上げ計画をきちんと聞くことが重要です。ただ、転居先の滞納者については購入前に把握することは難しい。滞納者が住宅ローンを払い終わっていたり年金生活者の場合、管理費などを請求しても払ってもらえず解決しづらいのが実情です」
