（※写真はイメージです／PIXTA）

多くの人が憧れるタワマンへの居住。一定以上の収入を持つ「勝ち組」しか暮らせないのは事実ですが、そんな勝ち組も、このところの家賃高騰に頭を痛めているという現実があります。ここでは、賃貸住宅の典型的なトラブルである、「賃料値上げ問題」について見ていきます。不動産問題を専門に取り扱う、山村暢彦弁護士が解説します。 【早見表】年金に頼らず「夫婦で100歳まで生きる」ための貯蓄額

賃料値上げトラブル、タワマン等の高額賃貸物件で頻発中

コロナ禍以降、タワマンをはじめとするマンションの分譲価格が大幅に上昇し、それに伴って賃料も非常に高額になっています。 数年前に貸し出された建物賃料も、現在の状況から「賃料が安すぎる」として、都心の高額賃貸物件を中心に、賃料値上げトラブルが増加しています。 今回、筆者のところに相談に訪れたAさんは、大手企業に勤務するエリートサラリーマンです。妻も大手企業に勤務する、世帯収入2,000万円超のいわゆるパワーカップルで、人気エリアのタワマンに入居しています。しかし、入居から4年の間に、オーナーは毎年家賃を改定し、今年の4月からはいよいよ5万円アップするということで、頭を抱えているといいます。 「入居してから毎年家賃が改定され、これまでは都度更新に応じていましたが、いよいよ今年5万円上がるといわれまして、ちょっとどうなのかなと…」 「話し合いをするにしても、うちは夫婦とも仕事が多忙で、暇をもて余している大家に対応する時間もエネルギーもないのです。引っ越すヒマもありませんし、なんとかして大家に折れてもらう方法はないのでしょうか?」 今回の記事では、実際に賃料増額が生じた場合「法的にはどのような解決方法があるのか」「実際にどのような落としどころが考えられるのか」の2方面から、解決策を探ってみたいと思います。

法的には賃料値上げのハードルは高いが…

まず、賃料の増額ないし減額については、おおむね以下のような条項が挿入されている契約書が多くなっています。 土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき、賃料の増額ないし減額を請求することができる。 基本的に想定されているのは「長年同じ建物に住んでいて、物価のインフレなどに伴い賃料が安すぎることになった」あるいは「何らかの経済変動によって、賃料が租税などと比較して不相当になった」ときの修正が予定されています。 ただし、この条項を利用して、賃料の値上げ、ないし値下げを要求する際には、要求する側が、賃料が不相当であることを立証する必要があります。 また、法的な手続きとしては「賃料等調停」という話し合いベースの裁判所での手続きを経て、まとまらなければ、「賃料増額（減額）請求訴訟」を提起しなければならない、という2段構えの手続になっています。とくに、裁判になった際には、賃料についての不動産鑑定士の鑑定書も必要になることが多いでしょう。 現場では、賃料増額を巡る法律相談数は多いのですが、このように、手続きの負担やコストが非常に重いため、基本的には裁判所を利用せず、当事者同士の話し合いで決着することが多くなっています。 実際に裁判まで発展するケースは、賃料数百万円に及ぶような商業テナントのトラブルというのが、筆者のイメージです。