世帯年収1560万円の共働き夫婦は、9540万円の湾岸タワーマンションを買えるのか？

湾岸タワマンの購入を検討中の伊東夫妻。世帯年収1560万に対して購入予定のマンションは9540万、どちらも金額が大きく判断に迷っている。 前回の相談では家賃と比べて返済額は年間240万も増えるが、住宅ローン減税や保育園の費用が3歳から無料になることで、年間貯金額は350万円から223万円の減少に抑えられることが分かった。 今回は変動金利で借りた場合と私立中に入学した場合に収支はどうなるか、そして高校大学と進学した時点でどうなるか、さらにシミュレーションを進める。まずは伊東さんご夫妻のデータを再度確認したい。

■伊東さんご夫婦のデータ

●家族構成 夫: 30歳 妻: 32歳 子：3歳 ●夫婦の年収と働き方 夫: 会社員（国内大手IT企業） 年収860万 手取り約630万 妻: 会社員（中堅広告代理店） 年収700万 手取り約520万 世帯年収合計 約1560万 手取り合計 約1150万 年間の貯金額 350万 ●資産 預金：1,800万 投資（株・債券等の投資信託）：540万 企業型DC： 夫 300万 妻200万 その他資産：なし ●現在の家賃 17万 ●購入予定の物件 予算：9,540万 管理費等：5.5万 固定資産税：28万 場所：湾岸地域のタワーマンション 93平米 3LDK(中古) ●マンション購入後の収支 年間223万円の貯金が可能 （購入前の貯金額350-支払い増加額240.4+減税42+保育園無償化72＝223.6）

バッファーの図・固定金利と変動金利の比較。

中嶋：まずは質問を頂いた変動金利の収支を計算しますね。違いは固定との差額だけですから、返済額は月5.1万、年間で61.2万円少なくなります。なので年間の収支は+223.6万から+284.8万とかなり改善されます。これも毎年の貯金額を基準に収支を計算する「バッファー」で考えます。

購入から10年後のバランスシート、固定金利と変動金利の比較

中嶋：住宅ローン減税も変化は無いので、10年後の金融資産は固定金利で計算した4750万円に612万を足して5362万円です。もちろんこれは金利変動が10年間無いと仮定した場合のシミュレーションですが……。あとはローンの残高も変わります。金利が低いので返済は固定金利より早く進みます。変動金利のケースもバランスシートを作りますので……固定金利で作ったバランスシートをコピペして数字を変えて……こんな感じになります。 中嶋：マンション価格の1000万マイナスはテキトーです（笑）。10年後のマンション価格は10年後の日経平均と同じで予想ができませんので。返済のスピードより価格下落は大幅に遅いと仮定してます。バランスシートで比較すると、変動金利のケースは固定金利より貯金が多くて残債も少ないので、10年後の自己資本、純資産は1000万も多いことが分かって頂けると思います。 夫：これも金利が上がらなければ、ということですよね。 中嶋：おっしゃるとおりです。変動金利と固定金利の違いは損得の違いではなくリスクの違い、という説明になります。購入後は1年に1回、実際にバランスシートを作って資産と負債の差額、実質的な資産、企業で言う純資産、自己資本ですね。それを計算するようにしてください。住宅ローンがあると実質的な資産が増えているか分かりにくくなってしまいますので。企業と同じで自己資本は右肩上がりが理想です。バランスシートの作り方は……。 夫：学生時代に簿記三級の資格を取ったので分かります。大丈夫です。家計でバランスシートを作る発想はなかったんですけどこの形で見ると超分かりやすいですね。 中嶋：バランスシートを読める人はそうだと思います。企業のバランスシートは複雑な数字をシンプルに表すのが目的ですから。お二人ぐらい金融資産が多くて、ローンも多くてマンション価格も高くて、となると収支だけではなく資産と負債の側面から見る必要が出てくるんですね。企業分析はPLとBSをセットで見るのが基本ですけど、それは家計も同じです。 中嶋：あとは団信ですね。団信の特約は金利0.2％上乗せで計算するとお二人合計で月9000円、年間で10.8万円くらい。年間の収支が10万円悪化する程度ですから。そんなに大きな変化ではないですね。安くありませんけどこれは二人分なのと、3大疾病特約でしたらガンとか脳卒中、心筋梗塞でローンがチャラになります。団信の特約は保障が手厚くて非常にお得ですから入った方が良いと思います。今入っている生命保険に団信と特約、これだけ入れば保障は十分過ぎるという感じですね。 妻：団信の特約、あまり考えて無かったんですけど二人で月9000円ならそんなに多くはないと思いました。