老朽化マンションの建て替え負担は「1世帯あたり」1941万円！あなたは払えますか？
日本のマンションは「建物と居住者の高齢化」という二重の課題に直面している。建て替えのハードルは高く、年金暮らしの高齢者にとっては修繕積立金を捻出するのも厳しい状況だ。その結果、残った住人へしわ寄せがいき、設備の劣化が進んで資産価値も低下。空き家が増え続けるという負のスパイラルから抜け出せなくなっている――。※本稿は、河合雅司『縮んで勝つ 人口減少日本の活路』（小学館新書）の一部を抜粋・編集したものです。 【この記事の画像を見る】 ● 建物は老朽化し住民は高齢化 マンションにおける「2つの老い」 住まいから見える日本崩壊の1つのシグナルは、マンションの老朽化である。半世紀以上にわたって急増し続けてきたマンションだが、いまや建物としての老朽化と居住者の高齢化という「2つの老い」に直面している。建て替えのハードルは高く、このままでは都市に廃墟のような建物が乱立する可能性もある。 国土交通省によれば、2022年末時点のマンションのストック総数は約694万3000戸であり、このうち約125万7000戸が築40年以上だ。 築40年以上のマンションは大幅増が見込まれる。国交省は2032年末に2022年末比で約2.1倍にあたる約260万8000戸、2042年末は約3.5倍にあたる約445万戸に達すると推計している。 社会全体の高齢化に伴い、居住者の年齢も上がってきている。 内閣府の「高齢社会対策総合調査」（2023年度）によれば、持ち家の分譲マンションに住む高齢者は8.3％である。国交省の調査によれば、世帯主が70歳以上の割合は「築40年以上」では48％、「築30年～40年未満」が44％と半数近くだ。「築20年～30年未満」も23％である。
高齢居住者が増えるにつれて、近年は住み慣れたマンションを終の棲家にしたいという永住意識も高まっている。70歳代が79.2％、80歳以上は79.3％だ。だが、こうした高齢住民の永住志向は、老朽化したマンションの建て替えの大きな阻害要因となっている。近年、床面積を新たに生み出せる容積率が縮小傾向にあることに加え、建築資材の高騰で1世帯あたりの建て替え負担額は上昇している。国交省によれば2017～2021年の平均額は1941万円だ。 一方で住民側といえば、デフレ経済の長期化の影響で賃金上昇が抑え込まれ、十分な老後資金を貯められないまま定年退職したという人が増加傾向にある。年金収入が中心の暮らしになってから2000万円近い資金を求められても、簡単に「イエス」とはならないだろう。こうして、高齢居住者が多いマンションほど建て替えの合意は得られにくくなっていく。区分所有者が多いタワーマンションはなおさらハードルが高くなりそうだ。 ● 建て替えどころか 大規模修繕すら困難 高齢住民の増加は、建て替えどころか大規模修繕も難しくしている。
