麻布台ヒルズ開業から間もなく1年、森ビル・辻慎吾社長が語るヒルズネットワークの独自性と「森ビルらしさ」の追求
辻 それでも羽田空港は以前に比べれば発着便数が増えています。また、虎ノ門ヒルズからは、下を通っている環状2号線経由でアクセスすれば、都心部から羽田までクルマで18分で到着できます。直行便の数では劣後しているものの、交通・アクセスの面では海外の都市よりも東京の方が優位です。意外にも海外と比べて都心部の渋滞が少ないことも強みとして挙げられます。 ロンドン、パリ、ニューヨーク、あるいはインドネシアのジャカルタなどアジアの主要都市でもそうですが、都心部のクルマの渋滞はひどく、それらの都市と比べれば東京はかなり有利です。環状線や放射道路を整備してきたことも効いていると思います。海外から来たビジネスマンは総じて東京の渋滞の少なさに驚きます。 ほかにもインターナショナルスクールが少ない、あるいはスタートアップ企業を育てる土壌が足りないといった課題もあります。この点については昨年の秋に開業した麻布台ヒルズでインターナショナルスクールを誘致していますし、虎ノ門ヒルズには大企業の新規事業創出に特化したインキュベーションセンターがあります。われわれ一民間企業もできることは最大限努力しています。 ■ 「街の鮮度と人々との絆は反比例する」 ──街づくりを担う「森ビルらしさ」とは何ですか。 辻 既成概念にとらわれず、決して妥協せず、自分たちが理想とするものをつくる、ということでしょうか。会議の場では「そんなプランでは面白くない」と企画案が差し戻されたりゼロベースから再度考え直したりすることが頻繁にあります。そのくらい「この街には何が必要なのか」ということを徹底的に考えるわけで、その姿勢が森ビルらしさとも言えるでしょう。 ──ユニークな開発企画もそうですが、森ビルでは開業後も息の長い「タウンマネジメント」を手がけています。イベントを行ったりテナントを入れ替えたりすることはほかのデベロッパーも行っていますが、森ビルの場合は何が違うのでしょうか。 辻 「街の鮮度と人々との絆は反比例する」というのが私の考え方です。鮮度の点では当然ですがオープンした時がピークで、その後は徐々に下がっていきます。そこを補うために新たなイベントを打ったり、定期的にテナントを入れ替えたりするわけですが、一方で、人々との絆は開業後から徐々に強くなっていきます。「この街は面白いからまた来よう」とか「この店はおいしかったからまた来たいね」と言っていただける方が増えれば増えるほど、その街と人との絆は強くなり、街は成長を続けていくことができます。 2003年に開業した六本木ヒルズでは、オープンから20年目の2022年のクリスマスイブの来街者が、33万人と過去最高を記録しました。森ビルは「都市を創り都市を育む」ことを大事にしていますが、デベロップメントとタウンマネジメントの考え方を重ねながら、一気通貫で取り組むのが森ビルの街づくりで、どのようにしたら20年後もこの街は廃れないかを開発時点から考えていくのです。 ──居住者やビジネスマンが快適に過ごせる広場や緑地が多いのも特徴的です。 辻 そもそも、森ビルはほかのデベロッパーとは開発思想が違います。例えば麻布台ヒルズの場合、8.1ヘクタールの敷地面積に2.4ヘクタールもの緑地を確保しています。これも森ビル独自の発想によるものです。 ヒルズの基本的な考え方は、オフィス、住宅、商業や文化施設、ホテル、広場、緑地など、多様な都市機能を徒歩圏内にコンパクトに集約する点にあります。 その開発手法として、建物は可能な限り上に積んで高層化し、足元にできるだけ空地を出して緑地化していく。「ヴァーティカル・ガーデン・シティ(立体緑地都市)」という考え方です。実際に麻布台ヒルズも超高層の建物は3棟しかありませんし、低層建築の屋上も含め、徹底的に緑化しています。 麻布台という土地は高低差があるうえ、麻布台ヒルズの区画は東西に長いため、開発プランが立てにくい土地でした。このような土地、区画を開発できるのは、おそらく海外も含めてわれわれだけではないかと自負しています。 ──そこには森ビルしかできないどのようなノウハウがあるのでしょうか。 辻 トップである私を含め、相当なこだわりがあって一切の妥協をしないことですね。例えば、それぞれの開発プロジェクトに合致したデザイナーを厳選して起用しています。麻布台ヒルズでも世界から集めた複数の精鋭デザイナーに仕事をしてもらいました。森ビルが扇の要となって全体を取りまとめることで、多様でありながら一体感のある、唯一無二の街になったと思います。 ──たとえコスト高になっても、費用対効果で考えれば補えると。 辻 確かにその分コストはかかります。麻布台ヒルズの場合、オフィス立地でも住宅立地でもなく、ましてや商業立地とはとても言えないエリアでした。しかし、その立地にエルメスやクリスチャン・ディオールといった海外の有名ブランドがテナントで入ってくれたのです。 エルメスもディオールも、商業の一等地以外で店を構えたのは麻布台ヒルズが初めてだと思います。日本では銀座や表参道、または大手百貨店への出店しかしていませんでしたし、ファッションブランドの業界関係者から、「よく森ビルは麻布台に誘致できましたね」と驚かれたほどです。 麻布台ヒルズのコンセプトは「グリーン&ウェルネス」ですが、そうした街のテーマにエルメスやディオールの人たちが共感してくれたことが大きかったと思います。