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入退去シーズンのこの時期に頻発するアパートの契約更新時トラブル。契約更新料を借主に請求し、「納得いかないので払わない」といわれないためにも、アパートオーナーは事前にトラブル対策をしておく必要があります。具体的にはどのような対策でしょうか?　清水将博弁護士が詳しく解説します。 【早見表】3,000万円30年返済の住宅ローン…金利差による利息分

「更新料を払いません」…訴訟に発展、裁判所の判断は?

更新料については、判例（最判平成23年7月15日）において、更新料の支払を約する条項が、消費者契約上有効かどうかが争われたことがあります。この事案の概要は、次のとおりです。 賃貸人が、賃借人に対し、賃貸アパートの1室（以下「本物件」といいます）を賃貸する際、賃貸人及および賃借人は、賃貸借契約書を作成しましたが、その契約書には、更新料について、次のように規定されていました。 第●条（契約の更新） 1　（省略） 2　賃借人は、契約期間の満了する60日前までに申し出れば、契約更新をすることができる。ただし、賃借人に家賃滞納等の契約違反がみられるとき、賃貸人は契約更新を拒めるものとし、賃借人は契約の更新を主張できないものとする。 3　賃借人は、契約を更新するときは、契約期間満了までに更新書類（中略）提出とともに、頭書（2）の更新料の支払を済ませなければならない。又、法定更新された場合も同様（賃借人は更新料を賃貸人に支払わなければならない）とする。尚、契約更新後の入居期間にかかわらず更新料の返還（月割り清算等の返還措置）は一切応じない。（「頭書（2）の更新料」とは、賃料の2か月分相当額を指す。） 4　賃借人は、賃貸人に対し、法定更新・合意更新を問わず、契約開始日から1年経過するごとに更新料を支払わなければならない。 賃借人はこの規定に基づき、3回更新を行い、更新料として賃料の2ヵ月分相当額を支払っていました。なお、この更新は合意更新です。 その後、法定更新がなされた際に、更新料の支払いがなかったことから、当事者のあいだで更新料の支払義務についてトラブルに発展。賃借人が支払った更新料の返還を求める訴訟を提起し、それに呼応して、賃貸人が未払いである法定更新における更新料の支払いを求めました。 そして、最高裁判所は、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」にはあたらず、有効であると判断しました。 つまり、最高裁判所は更新料に関する規定について、 (1)賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されていること (2)更新料の額が不相当に高額ではないこと を満たす場合には、有効である（消費者契約法第10条には抵触しない）との判断を示しています。