〈不動産価格暴騰〉「都心部タワマン住まい夫婦 vs. 郊外戸建て住まい夫婦」それぞれの離婚に降りかかる、不動産の問題【弁護士が解説】
夫婦になっても、3組に1組は離婚するといわれる現代。せっかくマイホーム購入したのに、その後、高額な住宅ローンを残したまま離婚になったら大変です。不動産問題にくわしい山村暢彦弁護士が、昨今の夫婦に多く見られる、不動産トラブルについて解説します。 【早見表】年金に頼らず「夫婦で100歳まで生きる」ための貯蓄額
離婚を複雑化させる「自宅不動産」の問題
不動産トラブルに注力している筆者は、離婚事件自体はほとんど対応していませんが、「離婚時の不動産問題」については、多数の相談を受けています。 家族の明るい将来を思い描いて購入した不動産も、離婚時には、財産分与の対象として清算する必要が生じます。ほとんどの場合、不動産は融資を受けて購入しており、また近年では、名義も夫婦の共有になっていることも少なくありません。このような経緯から、離婚時の不動産トラブルだけでも一定数の相談があるのが現状です。
もしも不動産が「オーバーローン状態」だったなら…?
離婚時の財産分与の場面では「不動産がアンダーローンの状態にあるのか、オーバーローンにあるのか」について、不動産会社の方に相談して目途を付けておくことが重要です。 ちなみにアンダーローンとは、住宅ローンの残高よりも家の売却金額が上回っている状態、オーバーローンとは、その逆で、住宅ローンの残高よりも家の売却金額が下回っている状態をいいます。 アンダーローンの場合は、売却諸費用の問題はあるものの、売却した場合にお金が手残りするため、売って残ったお金をわければよく、シンプルです。 しかし、オーバーローンの場合は、売却すれば住む家がなくなるうえに借金が残るため、事実上、処分が難しい状況になります。結婚生活の継続が困難であり、離婚したとしても、不動産のために関係性がきっちりと清算できない、という問題も起こるのです。 離婚する夫婦がオーバーローンの状況にある場合は、売却しても借金が残るうえ、少なくとも片方の住居として利用できる不動産もなくなるという厳しい状況から、「売却はせず、そのまま住宅ローンを払っていく」ことが多いように思います。たとえば、元妻が自宅に残って子どもと生活を続け、その上で、養育費と住宅ローンを元夫が支払うといったケースです。 この状況を法的に見ると、不動産名義を元妻へ移転したえうえで、元妻名義で住宅ローンを支払うほうが正しいのですが、元妻単独では住宅ローンの与信が足りず、住宅ローンの名義の組み換えまでできないので、実務上、このようにしてお茶を濁している方が多いというのが現場の感覚です。
