「お宅の土地、“細い道路に面しているもの”が多かったのでは？」⇒結果、納税済の10億円が戻ってきた…役所が教えてくれない《実は相続税が安くなる土地》の特徴【税理士が解説】
接道義務の例外としての「2項道路」
でも実際には幅員4mもない道路に立っている家はたくさんありました（今でもあります）。それらをただちに違法建築物として取り壊してしまうことはできません。 そこですでに立っている家を救済するために、建築基準法第42条2項で例外を設けることとしました。それが2項道路です。 --------------------------------------------- ＜2項道路＞ (1)幅4m未満の道路であること。 (2)建築基準法が適用された時点で、その道路に面して現に建築物が立っていたこと。 (3)一般の交通に利用されていること。 (4)特定行政庁の指定を受けていること。 ---------------------------------------------
2項道路に面した不動産の建て替えには「セットバック」が必要
さて、2項道路に指定された場合、その道路は建築基準法上の道路として制限を受けることになりました。 2項道路は、今現在は幅4m未満であったとしても、将来的には幅4m以上にすることが想定されています。 すでに2項道路に面して立っている住宅に住むことは何ら問題はありませんが、建て替える場合には、道路を4mに近づけるよう、道路の中心から2mを超えている家の敷地部分を後ろに下げ、道路として提供しなければなりません。これを「セットバック」といいます。 たとえば幅3mの2項道路に新たに家を建てる場合、真ん中からの距離は1.5mです。中心から2mとするには0.5m足りません。するとその0.5m分は道路として提供しなくてはならなくなるのです。
「セットバックを必要とする土地」は評価減の対象
接道義務を満たしている土地に比べて、セットバックを必要とする土地は所有者が活用できる面積が少なくなってしまいます。 そのようなわけで、道路の中心線から建築物の敷地までの距離が2m未満の土地については、相続税評価をする上では評価減の対象になります。つまりこれに該当する土地を相続した場合、相続税が減額できるということです。 --------------------------------------------- ＜計算式＞ セットバックを必要とする宅地については、次の計算式により計算することになっています。 セットバック補正後の価額=補正前の自用地価額-補正前の自用地価額×（セットバック面積÷総敷地）×0.7 --------------------------------------------- 相続税をたくさん納税する義務のある人（ざっくり言うと「お金持ち」）の中には、古くからの地主の家系の方が少なくありません。 建築基準法第42条の2項道路（接道義務）に関する法律ができる前から周辺の土地を多数所有していて、相続した不動産がことごとく接道義務を満たしていないということもままあります。 なお、接道義務を満たしていない土地の中には、「2項道路」の要件を満たさず再建築不可物件のものもあります。文字通り、その土地に立っている既存の建物を壊して、新たに建築することが不可能な土地、ということです。
