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今、海外投資家の間で「日本の不動産」に注目が集まっています。海外の富裕層が日本の不動産を買い漁っているのです。『御社の新しい収益基盤を構築する　区分オフィスビル投資術』（ビジネス教育出版社）の著者である〈青木龍氏〉は、この現状に大きな問題が潜んでいると言います。ここでは著書より一部抜粋し、日本の不動産の現状について解説します。 【早見表】年収別「会社員の手取り額」

頭金1,200万円の事例で見る区分所有の可能性

まずは1つ、オフィスビルの区分所有で成功したクライアントの事例をご紹介しましょう。E社はもともと自社使用の目的で購入しましたが、融資のしやすさや将来性も含めて、未来への可能性があると考えました。 具体的には、東京・山手線内の築30年のビルを6,000万円の物件です。規模としては1フロアで15坪と小さめですが、自社使用が目的だったので問題ありません。頭金は1,200万円。銀行融資が4,800万円も引けたので、4倍のレバレッジが利いたことになります。 ちなみに、「自社で使う」という名目は銀行融資がおりやすい側面があります。仮にそのビルにテナントが入っていたとしても「今のテナントが抜けたら自社で使いたい」という打診ができれば、それだけ銀行融資はおりやすくなります。 ここで知っていただきたいのは、「ローンを組んで返済するのも、テナントとして借りて賃料を払うのも、お金を払うという意味では同じ」ということです。ただし、1つ異なる部分があります。それは出ていくお金の「性質」が違います。 この物件をE社が賃貸で借りる場合、そのお金は所有者にお金をあげ続けることになります。つまり、他人の貯金箱にお金を入れてあげる行為です。一方、購入した場合は「自分の貯金箱」にお金を入れ続ける行為になります。 具体的に見てみましょう。この事例の物件の賃料は坪当たり1万5,000円でした。15坪で約23万円が毎月の賃料になります。賃貸の場合は所有者に対して23万円を毎月払い続けます。購入した場合は、融資の額によって返済額は変わりますが、仮に同額の23万円としても、それは「自分の資産」に対しての支払いなので、結局は自分の貯金箱になります。 この考え方をさらに発展させていきます。物件を購入し、仮にローンを20年で組んだ場合、10年経った時点では返済の半分が終わっていることになります。4,800万円のうち2,400万円は支払いが完了しているわけです。 もし、この時点で買ったときと同じ6,000万円で売却できたとしたら、頭金の1,200万円も含めて3,600万円が返ってくることになります。つまり、購入した場合は10年後でも会社にキャッシュが残るのです。 同じお金で他人の懐を温めるのか、自分の懐を温めるのか――こう考えるとおのずと答えは出ると思います。E社はこの認識もあって自社使用で区分所有に踏み切りました。 現在、この会社は自社使用で着々と資産を構築しています。もし数年後にこのクライアントの業績が良くなって手狭になり、事務所を移転することになったとしても、今度はこの物件が「貸事務所」として機能します。 今までお金を自分で自分の貯金箱に入れていたものを、今度は他人が自分の貯金箱に入れてくれることになるわけです。さらに、この物件の周辺相場の賃料は坪2万円ほどなので、売却時には7,000万～9,000万円で売れる可能性が高いです。 いかがでしょうか? このように、区分所有でも、中古のCグレードでも、少額の資金（頭金）で大きな可能性が見えるのです。