三菱商事、不動産STで3000億円目指す──国内外の個人マネーが日本の不動産に向かう【インタビュー】

三菱商事グループで不動産ファンドを運用するダイヤモンド・リアルティ・マネジメント（DREAM）が、リテール（個人投資家）市場に参入した。ブロックチェーンを活用して不動産のファンドを小口化し、急増する個人の投資ニーズに応える。 年金基金や金融機関などの機関投資家を対象に不動産資産の運用を行うDREAMは、2004年の設立以来初となる個人投資家向けファンドを、デジタル証券（セキュリティ・トークン：ST）を用いて組成した。投資対象となる不動産は、東京と大阪の、大手事業者が賃料保証するマスターリース型の学生用賃貸レジデンスだ。 現在、約9700億円の不動産資産を運用するDREAMは、個人向け不動産STの運用規模を将来的に現在の私募ファンドの運用規模と同程度の3000億円まで増やす意向だ。DREAMでファンド事業本部長を務める小林範康（こばやし のりやす）氏がインタビューで明らかにした。

海外の個人投資家マネーが国内不動産を買う

DREAMが個人投資家向けファンドサービスの検討を開始したのは、世界の金融市場に変化の兆しが見え始めた2021年の終わり頃。 ロシアがウクライナに侵攻した2022年2月から時を待たずして、米国の政策金利は上昇を始めた。株式や債券などの伝統的資産に加えて、機関投資家は不動産などのオルタナティブ（代替）資産をそれぞれの投資ポートフォリオのなかで積み増す動きを強めた。 金融緩和と円安・ドル高が続く日本では、海外の富裕層を中心とした個人投資家の資金で、国内の不動産が買われるケースが増えている。 この流れが続き、「日本の機関投資家の資金だけで運用していると、貴重な投資機会を逃すことも出てくる」と、小林氏は個人投資家向けファンドサービスの開発の経緯を話す。 「日本の個人投資家の資金を扱い始めることで、運用する国内不動産の資金調達機会の拡大につながる」（小林氏） DREAMが運用する資産残高（AUM）の内訳は2023年12月時点、私募ファンドが約3000億円で、私募REIT（不動産投資信託）が約4000億円。その他が2000億円強。資産クラス別に見ると、物流施設が全体の40％で最も大きく、次いで賃貸住宅の21％。商業施設とオフィスビルが17％と9％で、データセンターとホテルがそれぞれ7％。エリア別では、首都圏が70％で近畿地方が12％。北米を中心とする海外が13％となっている。 国内では一口10万円で購入できる不動産STが登場してきたが、DREAMが協業したデジタル証券は一口100万円。DREAMは当面の間、投資リテラシーが比較的高い富裕層を中心に大手証券会社経由で販売していく計画だ。 「証券会社と話しながら、個人投資家のニーズを探り、我々の本来の強みである物流施設や、三菱商事グループの強みを生かしたアセットなどを扱ったオリジナリティのあるデジタル証券を作っていきたい」（小林氏）