住宅ローン金利のなかでも、変動金利型は長期にわたって超低金利が続いているが、2024年にはいよいよ上昇に転じるのではないかという見通しが強まっている。すでに変動金利型を利用している人や、これから住宅ローンの利用を考えている人は、変動金利型の金利動向、金利上昇リスクを十分に理解しておく必要がある。（住宅ジャーナリスト・山下和之）※編集部注:2024年3月の日銀金融政策決定会合で、マイナス金利政策は解除されました。記事は解除前の状況に基づいて執筆しています。 大手12銀行は、変動金利をいつ、どのくらい上昇させるのかをグラフ化!

住宅ローン利用者の7割以上が変動金利型を選択

資料：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年4月調査）】」

　住宅ローンには大きく分けると、市中の金利動向によって適用金利が見直され、返済額も変化する変動金利型と、市中の金利動向にかかわらず当初の金利が変わらず、返済額も変わらない固定金利型とがある。変動金利型は短期金利の影響を受け、固定金利型は長期金利に連動する仕組みだ。 　2022年から世界的に長期金利の上昇が続き、固定金利型の住宅ローン金利の上昇が続いているが、わが国では短期金利は日本銀行の大規模緩和政策によってマイナス金利政策が継続されている。そのため、変動金利型ローンの金利は依然として超低金利が続いている。 　2024年1月現在、変動金利型は多くの銀行で基準金利が2.475％。そこから金利引き下げが適用されて、0.3％台～0.4％台の金利で利用できるところが多い。それに対して、固定金利型の代表格であるフラット35の金利は、1.0％台後半から2.0％近い水準で推移している。 　この金利の違いから、超低金利で利用できる変動金利型の人気が高く、住宅金融支援機構の調査では、図表1にあるように住宅ローン利用者のうち7割以上が変動金利型を利用している。調査によっては、8割以上が変動金利型を利用しているというデータもあるほどだ。 図表1　住宅ローンを利用した人の金利タイプ

植田総裁の「チャレンジング」発言で、にわかに高まる金利上昇機運

データ出所：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移2001年以降」から

　変動金利型には、市中の金利が上がれば適用金利が上昇し、返済額が増えてしまうリスクがある。ただ、長きにわたって短期金利がマイナス金利で据え置かれているので、当分、変動金利型は超低金利が続くのではないかとの見通しから、変動金利型を利用する人が多いわけだ。 　しかし、2024年には、その見通しに疑問符が付きつつある。2023年4月に日本銀行総裁が交代、植田和男総裁の下、金融政策が変更、金融緩和策が見直され、金融引き締め、短期金利の引き上げに動くのではないかという見方が強まっている。 　特に、2023年11月には、植田総裁が「年末から来年にかけて一段とチャレンジングになる」と発言したのを受けて、2024年前半のうちに、短期金利の引き上げがあるのではないかという観測が強まっている。 　図表2にあるように、短期金利の指標とされる短期プライムレート（優良企業向けの最優遇金利）は2009年に1.625％から1.475％に引き下げられて以来、ほぼ15年間、1.475％が続いている。 図表2 短期プライムレートと長期プライムレートの推移 　多くの銀行では、短期プライムレートに1.0％上乗せした2.475％を変動金利型の基準金利としているが、実際には、そこから金利の引き下げが行われて、ここ数年は0.3％台、0.4％台で利用できる銀行が多くなっている。 金利引き下げ幅圧縮の可能性もある　それがいよいよ見直されて、金利引き上げが実施される可能性が高まっているのだ。基準金利が引き上げられるだけではなく、金利引き下げ幅の縮小の可能性もある。金融機関の経営状況などによっては、基準金利の引き上げの前に、金利引き下げ幅圧縮が実施されるケースもありそうだ。 　たとえば、現在は2.475％の基準金利から、2.1％の金利引き下げにより0.375％で利用できるのが、引き下げ幅が1.5％に縮小されれば、最優遇金利は2.375％-1.5％の0.875％になる。1.0％まで縮小されると1.375％になってしまう。基準金利の動向だけではなく、金利引き下げ幅の圧縮の動きにも注意しておく必要があるわけだ。 　これから変動金利型の利用を考えている人は、現在の金利だけではなく、金利が上がった場合の返済額も試算して、家計に影響がないかどうかを確認してから利用を決めるようにしなければならないだろう。