マンション賃料も長期的な上昇トレンド（MFS社提供）

　マンション価格の高騰が続いている。東京23区では70平方メートルの新築マンションなら1億円超えは当たりまえ。千代田区、中央区、港区のいわゆる「都心3区」においては、中古ですら2億円を超える物件が珍しくない。一方、物件価格と比較すると賃貸物件の賃料はそこまで上がっていないようにも感じる。 【写真を見る】東京23区の賃料値上がりエリアTOP21ランキング （前後編の前編） 　***

借主を守るための手厚いルール

　背景には「借地借家法」の存在がある。 　多くの場合、賃貸物件はだいたい2年に1度の契約更新があり、更新料を払って住み続けるか、退去するかの選択をすることになる。賃貸物件に住んだことがある人ならば、この契約更新のタイミングで別の物件に引っ越した経験のある方も多いのではないだろうか。 　その際、築年数の経過を理由に家賃の“値下げ交渉”をした人はいるかも知れないが、大家さんから家賃の値上げを宣告されたケースはあまり耳にしない。 　それは借地借家法32条において、大家は「正当な理由」があれば家賃の値上げを請求することができる。逆に言えば、正当な理由が認められなければ家賃を上げることが難しい、という借主を守るための手厚いルールが存在するからだ。 「物件価格と比べ、家賃の上がり方に“遅行性”が認められる理由に、借地借家法の存在があることは事実。ただし、エリアによっては既に物件価格並みに賃料が上がっているケースも見受けられます」 　そう話すのは、不動産ナビゲーターの渕ノ上弘和氏だ。 　それでは今後、マンション価格が高騰しているのと同様に、賃貸物件の賃料も上昇していくことになるのだろうか。現在の動向と合わせて解説してもらった。

マンション賃料も長期的に上昇トレンド

　参考になるのが、アットホーム株式会社と三井住友トラスト基礎研究所が共同開発した「マンション賃料インデックス」という賃料指標だという。 「2009年のリーマンショックを起点に、2023年末までの賃料の推移を見ると、長期的な金融緩和などを背景に、マンション賃料も長期的な上昇トレンドを描いていることが分かります」（渕ノ上氏） 　データによれば、東京23区全体では2009年比でプラス17.5％、大阪市ではプラス28.9％もの賃料の伸びが確認できる。逆に名古屋市ではマイナス2.3％と、地域による差が大きいことも分かる。 「なかでも、マンション投資の主戦場である東京23区内だけに照準を絞ると、エリアによってかなり差が激しいことが見て取れます」（渕ノ上氏） 　上昇率でトップなのは「日本橋・人形町」エリアの2009年比プラス32.8％。その後は「四谷・麹町」のプラス22.6％、「三田・芝公園」のプラス22.5％、「月島・勝どき」のプラス21.5％、「銀座・新富町」のプラス18.0％と続く。 「前期比の数字にも注目したいですね。日本橋・人形町はプラス5.1％なのに対し、マイナスのエリアもちらほらとあります。賃料の伸びに差が出るのは、そもそも母集団が少ないため、ちょっとした値下がりの事例を拾ってしまうことや、再開発の有無や企業の本社移転など複合的な要因がありますが、インフレ環境下で賃料が伸び悩むエリアにはキャッチアップできない何らかの理由があると考えられます」（渕ノ上氏）